Конец прекрасной эпохи. Что происходит в ожидании отмены льготных ипотечных программ?

Все хорошее когда-нибудь заканчивается. Так и со льготной ипотекой: не успели люди опомниться, как ставки по ней были повышены. Только решили избавиться от своих старых квартир, как от банков уже пошли массовые отказы по ипотечным кредитам на новостройки. А теперь и вообще идут разговоры о завершении этой программы.

Нашли крайнего

О том, что с этой схемой пора завязывать, государственные мужи твердят уже давно. Запущенная в 2020 году, льготная государственная программа ипотечного кредитования должна была уберечь от падения строительную отрасль из-за пандемии короновируса. И со своей задачей она успешно справилась. Правда, в качестве побочного эффекта ей приписывают взрывной рост цен на недвижимость.

Как утверждается, виновата в этом именно льготная ипотека. Якобы доступ к дешевым кредитам получили абсолютно все, кто хотел. И строители перестали успевать возводить все новые и новые дома. Поэтому цена квадратного метра и выросла с тех пор в 1,5-2 раза. Но почему тогда она выросла и по всему миру тоже? Ведь такая программа была только у нас.

Смущает в этом обвинении также то, что объем возведенного в прошлом году жилья к допандемийным показателям вырос всего лишь на 4,7%. А количество всех выданных ипотечных кредитов на новостройки, льготных и обычных, стало больше провального 2019 года только на 16%. Хотя денежный объем этих кредитов в 2022 году по сравнению с 2019 годом увеличился более чем в два раза.

Это потому, что льготная ипотека – далеко не основная причина повышения стоимости недвижимости. За это время выросли в цене абсолютно все товары. Так бывает только тогда, когда государство запускает печатный станок. Практически все страны мира использовали этот прием для спасения своих экономик от кризиса в пандемию. И Россия не была исключением.

Реальная инфляция, в отличие от официальной, выросла на десятки процентов. И чтобы ее обуздать, Центробанк последовательно борется с источниками, которые могут привести к росту цен и рискам заемщиков. От недостатка недорогих кредитов, правда, страдают реальный сектор экономики и население, но кого это волнует?

Строят мало, покупают еще меньше

Чего добивается финансовый регулятор, нам понятно. А что происходит с остальными показателями в сфере жилищного строительства? Здесь «золотым стандартом» считается норма, по которой каждый год на одного гражданина возводится один квадратный метр жилой площади. Численность населения России на 1 января 2023 года составила 146,425 миллиона человек.

По итогам 2022 года было возведено всего 45,5 миллиона квадратных метров квартир. Это в три раза меньше необходимого. В то время как доля ветхого и аварийного жилья в некоторых регионах страны превышает 10%. При этом она постоянно увеличивается, так как, по данным Счетной палаты, темпы замены признанного непригодным жилья меньше скорости его прироста.

Понятно, что девелоперов невозможно заставить строить больше эконом-жилья в убыточных регионах. При прочих равных условиях они будут стремиться застраивать наиболее привлекательные площадки в столицах и ключевых курортных городах домами бизнес- и премиум-сегмента. Но зачем рубить весь спрос на корню, не создав сначала никакой альтернативы?

Впрочем, спрос и без того упал сам после того, как была повышена ставка по льготной государственной программе, а застройщикам было запрещено заниматься снижением ставок до околонулевых значений. Количество ипотечных кредитов, выданных на покупку нового жилья, падает третий год подряд. Например, по итогам прошлого года оно было меньше на 14% по сравнению с позапрошлым.

Льготы для всех больше не будет

Вероятно, в правительстве и Минстрое понимают, что льготная программа уже не в состоянии оживить рынок недвижимости. А недовольство у покупателей вторичной недвижимости, которые чувствуют себя ущемленными в условиях кредитования, она вызывает изрядное. Назревает конфликт.

Поэтому проще свернуть эту ипотеку, чем пытаться вызвать к ней новый интерес на фоне ожидающегося повышения учетной ставки. Тем более что еще как-то нужно попытаться исправить возникший ценовой дисбаланс между новостройками и «вторичкой». А с такой разницей в кредитных ставках это будет сделать непросто, если вообще возможно.

Возможно, льготная программа для приобретения вторичной недвижимости все-таки появится. Потому что оставлять ключевую отрасль без устойчивого спроса как-то уже совсем недальновидно. Увеличение продаж «вторички» будет поддерживать интерес ко вновь возводимому жилью и по стандартным ипотечным программам.

И вот уже в СМИ и телеграм-каналах появляются сводные таблицы с остатками лимитов по льготной программе. Тем самым намекая нам, что денег на нее практически не осталось. Пора бежать в банк, дешевой ипотеки для всех уже скоро не будет. Останутся только специфические, типа «Дальневосточной», и дискриминационные по возрасту и семейному положению на базе «Семейной».

На самом деле, некоторым категориям покупателей действительно нужно поторопиться и попытаться запрыгнуть в последний вагон. Потому что с учетом тенденции на увеличение стоимости кредитных средств государственная льготная программа является наиболее выгодным вариантом приобретения недвижимости. И больше таких выгодных условий кредитования пока не предвидится.

Вам надбавку нужно? Что ждет ипотечных заемщиков после 1 июня

Лето. Жара. Начнут ли таять цены на новостройки?

Тревожная тенденция. Чем может быть опасен рост числа долгосрочных ипотечных кредитов