Квартира с ремонтом и без: что лучше взять в новостройке или на «вторичке»?

Перед покупателями квартир в новостройке и на рынке вторичной недвижимости может возникать вопрос о том, в каком виде покупать жилье. Например, брать новостройку с черновой отделкой или чистовой, искать «вторичку» с ремонтом или ту, в которой давно ничего не делали. В каждом из таких вариантов есть свои плюсы и минусы, которые стоит оценить перед принятием решения.

Квартира в новостройке с черновой отделкой

При выборе квартиры в новостройке часто опираются на стоимость жилья — чем больше будет сделано в квартире, тем больше придется отдать денег застройщику. Но если средств достаточно или есть возможность взять ипотечный кредит на покупку любой квартиры, решение принимают с учетом преимуществ или недостатков каждого из вида квартир.

При покупке квартиры с черновой отделкой новый собственник получает пустое помещение, где есть стеклопакеты, проведенные коммуникации и залиты полы. На рынке первичной недвижимости также можно приобрести квартиры, к которой коммуникации только подведены и где еще придется, например, проводить электричество и ставить батареи отопления. Могут отсутствовать даже внутренние стены – их придется строить самостоятельно, но в точном соответствии с планом квартиры. Если захочется расположить стены по-другому, сначала нужно будет согласовать перепланировку.

К плюсам покупки квартиры с черновой отделкой относят следующее:

• можно обустроить жилье так, как хочется. Например, сделать розетки там, где нужно, установить радиаторы отопления такие, какие хочется;
• можно выбрать тип отделки каждого помещения в квартире, цвет стен и фактуру;
• есть больше шансов увидеть недостатки квартиры, которые заказчик должен исправить. Например, трещины в стенах или другие дефекты, которые не всегда заметны при приеме квартиры с чистовой отделкой. 

К недостаткам покупки квартиры с черновой отделкой относят следующее:

• многие покупатели считают, что они экономят, приобретая квартиру без отделки, но это не всегда так. Кажется, что приобрести новую квартиру без ремонта гораздо выгоднее, чем с чистовой отделкой. Но самостоятельный ремонт чаще всего обходится гораздо дороже той суммы, которую можно было заплатить застройщику. Кроме этого за последние три года выросла стоимость строительных материалов, например, только с лета 2022 года их цена увеличилась на 10-30%. За счет этого покупать квартиры с черновой отделкой нецелесообразно, поэтому растет спрос на жилье с чистовой отделкой;
• после приема квартиры от застройщика не получится сразу въехать в нее и жить. Придется покупать материалы и нанимать рабочих или самостоятельно заниматься жильем;
• в домах с черновыми отделками каждый из жителей может начинать и заканчивать ремонт в разное время. Поэтому покупка такой квартиры может стать причиной жизни в постоянном шуме и грязи из-за ремонта у соседей.

Считается, что приобретать квартиру без отделки стоит в таких ситуациях:

• жилой комплекс с квартирой выгодно расположен. Например, он находится недалеко от места работы, учебы ребенка. Или дом расположен рядом с местом, где в ближайшее время начнут строить станцию метро, в результате чего стоимость квартиры может вырасти;
• покупатели квартиры выбирают между маленькой квартирой с отделкой и квартирой больше, но без отделки. В такой ситуации может быть выгоднее купить квартиру с большей площадью, а потом на накопленные деньги после приема жилья уже заняться отделкой;
• будущему собственнику квартиры хочется сделать оригинальный ремонт и нет смысла переплачивать за отделку застройщика.

Квартира в новостройке с чистовой отделкой

Квартира с чистовой отделкой – это жилье с базовыми отделочными материалами. Например, когда стены оклеены обоями, на полу уложен ламинат, а санитарный узел облицован плиткой. Кроме этого в квартире уже может быть установлена сантехника, некоторая бытовая техника, например, вытяжка и плита на кухне.

Преимущества покупки квартиры в новостройке с ремонтом такие:

• собственник получает от застройщика уже готовую квартиру, в которой все есть для проживания— сразу после того, как подписан акт приема передачи, можно завозить мебель, технику, вещи и вселяться;
• не нужно будет заниматься вопросами ремонта, в том числе тратить дополнительные средства и время;
• не придется терпеть постоянный шум и грязь из-за ремонта, который могут делать соседи в случае покупки квартиры с черновой отделкой;
• есть возможность пожить некоторые время с отделкой застройщика — подождать, пока дом даст усадку. После этого уже сделать такой ремонт, как хочется, и не бояться микротрещин на стене с новой штукатуркой;
• цена ремонта от застройщика фиксируется сразу — не может получиться так, что застройщик через год попросит доплатить из-за подорожания стройматериалов;
• если квартира приобретается для того, чтобы ее сдавать, можно начать зарабатывать деньги сразу после сдачи жилья застройщиком — не тратить время на ремонт, во время которого квартира будет простаивать.

К недостаткам покупки квартиры с чистовой отделкой можно отнести следующее:

• в квартире могут быть недостатки, которые не получится увидеть из-за отделки. Впоследствии можно будет предъявить претензию застройщику, но добиться компенсации или устранения недостатков будет сложнее;
• ожидания могут не совпасть с реальностью — отделка может оказаться дешевой и некачественной. Бывает, что застройщики экономят на материалах и на оплате рабочим, нанимая бригады без достаточного опыта и квалификации;
• если захочется сделать перепланировку или что-то поменять в квартире перед въездом в нее, получится, что деньги на ремонт потрачены дважды — на отделку от застройщика и на материалы и работу для нового ремонта;
• квартиру, вероятнее всего, придется ждать дольше, чем аналогичную, но без чистовой отделки.

Квартира на рынке вторичной недвижимости с ремонтом 

При покупке квартиры у застройщика часто приходится принимать решение за несколько лет до сдачи жилья и не всегда понятно, как будет выглядеть квартира. Покупатели квартир на вторичном рынке могут определиться непосредственно перед сделкой и сразу посмотреть, как это выглядит в реальности.

Преимуществами покупки квартиры на вторичном рынке с готовым ремонтом могут стать такие факторы:

• можно не переживать, что из-за усадки дома возникнут проблемы с отделкой комнат, коридора и санитарных узлов;
• не придется заниматься ремонтом, а можно практически сразу въехать в квартиру;
• можно временно пожить в доме с ремонтом от предыдущих собственников, а потом накопить денег и сделать ремонт уже на свой вкус; 
• квартиры на вторичном рынке могут продаваться не только с хорошим ремонтом, но и с мебелью и техникой, которую оставляют предыдущие собственники. Такой вариант может быть очень выгоден тем, кому не хочется заниматься приобретением техники и поисками мебели или тем, кому нужно как можно быстрее въехать в новое жилье.

Несмотря на массу преимуществ в покупке квартиры с уже готовым ремонтом есть и свои недостатки. Ими могут быть следующие:

• даже под аккуратным косметическим ремонтом, который понравится при просмотре, могут скрываться явные недостатки квартиры. В результате этого можно выгодно, как кажется, купить квартиру, а после этого потратить крупную сумму и много времени на то, чтобы устранить недостатки. Например, может оказаться, что старые владельцы квартиры закрыли новыми обоями трещины на стенах. Или что новой побелкой на потолке замазали сильные потеки, которые со временем начинают проявляться;
• продавцы квартиры могут сильно завысить цену за счет того, что в квартире сделан ремонт. Бывает, что собственники специально делают предпродажный ремонт для того. чтобы выручить как можно больше денег от продажи;
• при покупке квартиры может казаться, что цвет и фактура стен, потолка и пола устраивает, но потом разочароваться в них. Например, может оказаться, что черную плитку на полу приходится мыть каждый день, потому что на ней сразу видно скапливающуюся пыль. Или окажется, что узор обоев, пересыщенный деталями, раздражает членов семьи.

Квартира на рынке вторичной недвижимости без ремонта 

У людей в отношении понятия «квартира без ремонта» могут быть разные представления. Кто-то к такому жилью относит так называемые «бабушкины квартиры», где вроде бы и порядок, но помещение не ремонтировалось очень давно. Для других это «убитое» помещение, где висят ободранные животными обои, перекошены межкомнатные двери и есть щели в деревянных рамах окон.

Если рассматривать средний вариант квартиры без ремонта, когда квартира и не полностью «убита», но в нее нужно вложить деньги и силы, то к преимуществам приобретения такого жилья можно отнести следующее:

• в квартире лучше видно все недостатки — сразу при покупке можно оценить жилье и понять, что придется сделать;
• можно все сделать по своему вкусу — не придется привыкать к странному цвету стен или откладывать перепланировку, потому что жалко портить ремонт предыдущих собственников;
• такое жилье может обойтись дешевле квартир с ремонтом — иногда это единственный вариант приобретения недвижимости, если денег не очень много.

К недостаткам покупки квартиры без ремонта можно отнести:

• в квартиру без ремонта может не получиться сразу въехать – на время работ придется жить в другом месте, например, снимать жилье и тратить деньги на аренду;
• даже в квартире без ремонта могут быть скрытые недостатки, из-за которых придется вкладывать в ремонт гораздо больше денег;
• покупатель может сначала посчитать, что покупает квартиру по выгодной цене с учетом тех работ, которые в ней нужно провести. Но даже при нескольких просмотрах можно ошибиться в расчетах — иногда приходится тратить на ремонт в несколько раз больше денег.

Какую же квартиру лучше покупать

Однозначного ответа на этот вопрос нет, но принимать решение лучше с учетом совокупности факторов. Например, с учётом:

• суммы денег, которая есть для приобретения квартиры;
• возможности жить в другом месте на время, пока будет делаться ремонт;
• срочности въезда в новое жилье;
• желания жить в квартире, где все сделано так, как нравится;
• наличия или отсутствия собственной мебели и техники, которую можно ввести в квартиру;
• желания заниматься ремонтом квартиры.

Выбор квартиры на вторичном рынке: как найти хорошее жилье и что проверить перед покупкой

Вложиться в новостройку и не прогадать: порядок покупки квартиры и варианты получения дохода

«Вторичка» или новостройка: какую квартиру лучше купить?