Капитальное строение: основные характеристики, особенности строительства и регистрации

К капитальным строениям или, как они обозначены в нормативных документах, объектам капитального строительства (ОКС) относят здания или сооружения, прочно связанные с землей, которые невозможно передвинуть без урона конструкции. Это могут быть объекты уже завершенного строительства и те, которые только строятся. Отнесение строения к ОКС позволяет зарегистрировать право собственности и распоряжаться им по своему усмотрению. Но при этом строительство такого объекта может требовать получения разрешения и соблюдения определенных норм, прописанных в законах и нормативных актах.

Рассказываем, по каким критериям сооружения могут быть отнесены к объектам капстроительства и какие особенности есть в возведении и регистрации таких объектов.

Признаки объекта капстроительства

Утвержденного списка признаков, по которым определяют принадлежность сооружения к ОКС, нет. Но на основании ряда нормативных актов можно выделить несколько из них.

Привязка к земле

Такой признак относят к одному из основных, с учетом которых можно отличить капитальный объект от некапитального. Привязка к земле обеспечивается проведением предварительных земляных работ. В частности, это копка котлована, организация заглубленного фундамента. Тип основания в таком случае может быть разным, в том числе свайным.

Стационарность

Нужно понимать, что стационарность обеспечивается не только наличием фундамента, но и присутствием опорного каркаса в виде колонн, стоек и прочих элементов. За счет стационарности объекта без ущерба невозможно будет его разобрать или переместить.

Продолжительность эксплуатации объекта

Капитальная постройка, как правило, служит гораздо дольше некапитальной. Это может быть период от 100 лет и более. В частности, такой продолжительный срок эксплуатации обеспечивается за счет использования долговечных материалов, таких как камень, кирпич, бетон и прочие.

Соблюдение определенных нормативов при проектировании и возведении

Капитальные строения допускается располагать на землях, категория которых предусматривает возможность постройки. Кроме этого, строить можно на землях, на которые оформлено право собственности или предоставлено право пользования с возможностью строительства. Для начала строительства в большинстве случаев необходимо получать разрешение — это зависит от типа объекта и того, для каких целей он будет использоваться. После регистрации готового объекта и внесения сведений о собственнике его владелец получает документы, в которых указывается основная характеристика объекта — адрес, цель использования, площадь.

Присутствие коммуникаций

Они есть не во всех ОКС – это зависит от назначения объекта. Но присутствие водопровода, электросети, возможность газификации больше указывает на то, что объект является капитальным.

Правовой статус и возможность распоряжения

В отношении ОКС можно зарегистрировать право собственности. Сам объект при этом может участвовать в разных сделках и процессах. Например, можно провести сделку купли-продажи, оформить дарственную, застраховать объект, оформить ипотеку для строительства, использовать объект в качестве залогового имущества.

Классификация объектов капстроительства

По одной из существующих классификаций объекты капительного строительства можно разделить на три группы:

• производственные. Они используются для ведения коммерческой или другой деятельности, за исключением проживания. Например, к производственным объектам относят заводы, фабрики, предприятия, склады, ангары;
• непроизводственные. Это объекты, используемые для проживания, для коммунальной или бытовой деятельности, объекты социального назначения. Например, к непроизводственным объектам относят частные дома и многоквартирные дома;
• линейные. Это разные объекты и системы коммуникаций. К ним относят ЛЭП, эстакады, мосты, дороги.

Можно ли считать объект капстроительства недвижимостью

В соответствии с понятиями ГК РФ и положениями закона, определяющего нормы и правила регистрации недвижимых объектов, к недвижимости относят строения, которые невозможно переместить с сохранением их назначения и свойств. Дополнительно ФНС разъясняет, что ОКС, которые уже построены и введены в эксплуатацию, могут считаться объектами недвижимости.

Можно ли отнести к ОКС баню и гараж

Возможность отнести такие объекты к ОКС зависит от их характеристик. Например, баня не считается капитальным строением в случае, если она имеет только один этаж и стоит на легком фундаменте или нескольких опорах. Капстроением баню можно признать в случае, если:

• баня состоит из двух и более этажей;
• у бани есть заглубленный фундамент;
• к бане подведены коммуникации.

Гаражи также могут относиться как к капитальным, так и к некапитальным сооружениям. Если речь идет о гараже контейнерного типа, который можно перемещать с места на место, то это некапитальное строение. Но если гараж представляет собой кирпичное, блочное или иное сооружение с фундаментом, то это ОКС.

Некапитальные объекты – что это такое

Как и в отношении ОКС для некапитальных объектов также отсутствует четкое определение. К его основным характеристикам относят следующие:

• сооружение может разбираться или цельно передвигаться. В некоторых случаях признаком некапитального объекта может быть ограниченный срок пребывания на месте текущего монтажа;
• у сооружения отсутствует капитальный фундамент. Соответственно у объекта нет прочной связи с поверхностью.

К дополнительным характеристикам некапитального объекта можно отнести отсутствие подведенных коммуникаций, но в некоторых случаях они могут присутствовать.

С учетом временного характера некапитальных строений:

• их нельзя зарегистрировать и оформить на них право собственности, как это допускается в отношении капитальных объектов;
• в случае возведения не нужно получать разрешение на строительство или направлять уведомление, как это бывает при строительстве частного дома.

К некапитальным сооружениям можно отнести:

• площадки;
• навесы;
• павильоны;
• парковки;
• беседки, веранды и прочие объекты, которые относят к малым архитектурным формам.

Даже при условии наличия или отсутствия характерных признаков сооружение может быть отнесено как к одной, так и к другой категории. При наличии спорных моментов лучше обратиться к специалистам. В противном случае можно нарушить закон, например, возведя без разрешения сооружение, которое по своим характеристикам будет отнесено к ОКС.

Особенности возведения и регистрации объектов капительного строительства

Нужно ли получать разрешение для строительства дома

Поскольку дом считается объектом капительного строительства, при его возведении возникает вопрос о необходимости получения разрешения. До 2018 года разрешение было обязательным для всех, кто собирался начать строительные работы. Перед тем, как выдать разрешение, обязательно проверяли проект строительства, а также участок, на котором будет возводиться дом.

После 2018 года процедура упрощена – разрешение на строительство больше получать не нужно. Теперь вместо него направляют уведомление. Таким документом будущий владелец ОКС сообщает о том, что он планирует начать строительные работы, в результате которых будет возведен дом.

Дом можно строить, если в ответ на направленное уведомление выносится решение о том, что работы отвечают строительным и прочим нормам и их можно проводить. Решение оформляется в письменном виде и направляется будущему собственнику — тому, кто направил уведомление о начале строительства. Но нужно знать, что оно имеет ограниченный срок действия — 10 лет. В случае, если дом в течение этого периода не будет достроен, снова потребуется направить уведомление, если до этого времени уведомительный порядок строительства будет действовать. Если уведомление еще продолжает действовать, но у участка меняется собственник, это не станет препятствием в строительстве объекта. Даже при смене собственника выданное решение продолжит действовать.

Чтобы после завершения проведенных работ поставить дом на учет, нужно составить технический план и направить уведомление об окончании работ. В случае, если все характеристики дома будут в норме, объект будет зарегистрирован и сведения о его собственнике внесены в ЕГРН.

Регистрация частного дома по дачной амнистии

На протяжении многих лет у тех, кто пытался зарегистрировать право собственности на жилые объекты капительного строительства, которые уже возведены, были определенные трудности. Трудности касались регистрации частных домов и заключались в необходимости сбора большого количества документов и обращения в суд. Например, по причине того, что когда-то отец человека построил дом на участке, предоставленным государством, но не успел его при жизни зарегистрировать. С целью упрощения регистрации права собственности в подобных ситуациях используют особый порядок, который называют дачной амнистией. На 2023 год дачная амнистия действует до 1 марта 2031 года.

Тем, кто попадает под условия дачной амнистии и хочет зарегистрировать право собственности на жилой объект капительного строительства, нужно сделать следующее:

1. Провести кадастровые работы, для чего обратиться к кадастровым инженерам. По результатам обращения и проведения работ инженерами составляется технический план.
2. Собрать пакет документов, включающий составленный технический план, и обратиться для внесения сведений в ЕГРН. Это можно сделать удаленно, например, через сайт Росреестра, или при личном визите в МФЦ.

Если объект капитального строительства попадает под условия дачной амнистии, это не обязывает будущего собственника регистрировать его в упрощенном порядке. Можно использовать порядок уведомительной регистрации – с направлением уведомления о начале строительства и его окончании.

Регистрация недостроенных объектов капительного строительства

В некоторых случаях возникает вопрос о возможности регистрации еще не законченного ОКС. Например, в ситуации, когда еще не закончено строительство частного дома, но собственник земли хочет официально закрепить свое право собственности на объект. Или когда текущий собственник собирается продать участок с недостроенным домом.

В отношении недостроенных объектов капительного строительства нет прямых обязательств того, чтобы регистрировать их. Но при этом в законе нет препятствий к тому, чтобы данные об объекте и их собственнике были внесены в ЕГРН. Возможность регистрации недостроенного объекта будет зависеть от степени его готовности. Степень готовности определяется на основании проекта дома и того, что уже по факту было возведено. В большинстве случаев можно зарегистрировать те дома, которые готовы более чем на 70%, но в каждом случае решение принимается индивидуально на основании совокупности факторов.

При желании недостроенный дом может зарегистрировать как тот, кто начинал его строительство, так и тот, кто приобрел участок вместе с недостроем.

Выбираем участок для строительства дома: на что обратить внимание и как провести сделку

Свой дом: лучше купить или построить?

Регистрируем право собственности на земельный участок — куда обращаться и что делать?