Самовольная постройка: могут ли снести и как ее легализовать?

В разные периоды времени законодательство требовало соблюдать определенный перечень действий при возведении объектов капитального строительства. Например, до 2018 года нужно было получать разрешение на строительство частного дома. С 2018 года начал действовать другой порядок — собственнику участка достаточно было направить уведомление о начале строительства.

Несоблюдение порядка документального оформления или нарушение других норм приводит к тому, что возведенные объекты, в том числе и частные дома, могут признавать самовольными постройками — самостроем. В такой ситуации нужно знать, какими могут быть последствия и что нужно сделать, чтобы узаконить постройку.

Какую постройку могут считать самовольной

Объект считают самостроем при следующих условиях:

• постройка возведена на земле, на которую у владельца нет прав. Под правами понимают не только право собственности – земля может быть арендованной. Пример строительства на чужой земле — возведение сарая на общей территории за забором своего участка. Или строительство гаража с захватом части земли соседа, который давно не пользовался своим участком;
• постройка возведена на территории, которая не предназначена для этого. Например, это может быть природоохранная зона, береговая линия водоема;
• объект возведен без учета действующих строительных и прочих норм. Но имеет значение то, какие именно нарушения будут допущены. Больше рисков признания дома самостроем будет в случае, если допущенные ошибки стали причиной создания угрозы жизни или здоровью людей.

Могут ли снести объект

Снос самовольной постройки считается самой крайней мерой. И снос возможен только по решению суда. В некоторых случаях право принимать решение о сносе есть у муниципалитета, но при условии отсутствия таких исключений:

• постройка располагается не на территории госземли и не представляет опасности для жизни и здоровья граждан;
• объект зарегистрирован — он числится в едином реестре и у него есть законный владелец;
• суд рассматривал вопрос о сносе постройки и вынес отказ;
• вопрос о сносе рассматривается в отношении многоквартирного, жилого либо садового дома — независимо от того, есть ли угроза жизни и здоровью людей или нет.

Часто решения о сносе принимают в отношении незаконно установленных на муниципальной земле объектов предпринимательской деятельности, гаражей или других хозяйственных построек. Но каждый случай рассматривается отдельно — с учетом данных о назначении земли и того, были ли у владельца основания размещать объект в определенном месте.

Основной аргумент, на который опираются суды – это опасность для жизни или здоровья людей, например, серьезные нарушения строительных норм. Также это может быть размещение жилого дома там, где это будет представлять угрозу для проживающих в нем, например, в промзоне. Но если есть возможность устранить недостатки и убрать риск для жизни или здоровья людей, то суд предварительно вынесет решение сделать это. При необходимости оценить степень риска для людей или то, насколько нарушены строительные нормы, может быть назначена экспертиза — по ее результатам уже будет приниматься решение.

Особенности рассмотрения дел о самострое в суде

Судебные разбирательства проходят с учетом  следующих моментов:

• направить в суд иск может любой, чьи интересы затронуты при строительстве объекта, или чьему здоровью или жизни она угрожает. Например, это могут быть собственники соседних участков, их арендаторы, люди, прописанные на территории смежного участка. В некоторых случаях в суд для защиты нескольких лиц или государства может обратиться прокуратура либо местная администрация;
• иногда может действовать срок исковой давности — промежуток времени, в течение которого есть возможность подать заявление в суд. Например, если для строительства не получали никаких разрешений, но объект не представляет угрозы для людей, срок давности составляет три года. Но если рассматривается дело об объекте, который располагается частично или полностью на чужой земле, угрожает жизни или здоровью людей, мешает кому-то из соседей пользоваться своим имуществом, срока исковой давности нет. Это означает, что суд примет заявление на рассмотрение, даже если объект был возведен 10 лет назад или раньше;
• в ряде случаев в процессе рассмотрения дела допускается заключить мировое соглашение. Но оно не должно нарушать права ни одной из сторон разбирательства. Если соглашение заключается уже после направления иска в суд, оно не будет утверждено до тех пор, пока суд не разберется, в чем нарушение и каковы его последствия. Примером может быть выплата компенсации за то, что один сосед при строительстве гаража захватил часть земли другого соседа. В обмен на выплаты второй сосед отказывается от имеющихся претензий;
• даже при наличии решения о сносе не всегда получится снести самовольную постройку. Так бывает, когда кроме собственника в доме еще живут люди, зарегистрированные там, которые не участвовали в рассмотрении дела. Для того, чтобы решение о сносе было исполнено, подают отдельный иск для выселения других людей. Но право направить такой иск есть только у собственника дома;
• в некоторых случаях речь может идти не только о сносе постройки, но и об изъятии земельного участка, на котором расположен объект. Так будет в случае, если есть предписание о сносе, но собственник его игнорирует. Также изымать участок могут в ситуациях, когда участок используют не по назначению или его эксплуатация создает угрозу окружающей среде.

Легализация возведенных объектов

Возможность легализации самостроя есть при соблюдении таких условий:

• категория участка допускает строительство на нем дома, например, участок относится к категории ИЖС;
• постройка отвечает градостроительным и санитарным нормам. Причем учитываются не те нормы, которые действовали в период возведения постройки, а те, которые действуют на день обращения;
• сооружение не угрожает другим людям, не нарушает их права и не затрагивает законные интересы. При необходимости собственник должен взять специальные заключения, например, от Роспотребнадзора и МЧС. Такие заключения будут свидетельствовать о том, что легализуемая постройка отвечает предъявляемым к ней требованиям.

Каким может быть решение по делу о самострое

В зависимости от обстоятельств дела при его рассмотрении могут быть вынесены разные решения:

• если строительство уже начато, а собственник участка не подал уведомления, но никакие строительные нормы не нарушил, администрация выдаст уведомление о том, что объект соответствует нормам. В такой ситуации узаконить постройку будет легко;
• при рассмотрении дела речь может идти о сносе объекта, но проблема может заключаться не в нарушении строительных норм, а в том, что земля используется нецелевым образом. Например, когда садовые постройки использовали для организации станции технического обслуживания;
• при судебном разбирательстве может рассматриваться объект, строительство которого не отвечает виду разрешенного пользования земли. Его разрешено сносить в случае, если нет возможности сделать так, чтобы все соответствовало норме. Например, ситуация: компания скупила несколько отдельных дачных участков, построила на них домики и прочие объекты, организовав базу отдыха. Категория земель не отвечала назначению построенных объектов. При рассмотрении дела определили невозможность выделить отдельные домики с их использованием в качестве дач. Поэтому суд постановил снести построенные объекты;
• если при строительстве частного дома не получали разрешения или не направляли уведомление, это еще не гарантирует того, что здание может быть отнесено к самовольно построенным объектам;
• если собственник участка подает заявление на регистрацию объекта, в ходе которой выясняется, что он частично располагается на чужом участке, его не зарегистрируют. Но при этом в ответ не может быть вынесено решения о сносе дома — Росреестр не вправе выносить такие решения.

Документы для легализации объекта

Перечень документов может отличаться в зависимости от обстоятельств строительства и того, какие именно законы, правила или нормы были нарушены. Например, могут понадобиться:

• градостроительный план земли, на которой построен объект;
• технические условия на подведенные коммуникации, если они есть;
• акт, выданный проектной организацией на основании обследования территории участка;
• проект, с учетом которого возводился объект;
• заключение, оформленное после анализа проектной документации.

Для того, чтобы легализовать постройку, нужно обратиться в орган, которые осуществляет функции государственного строительного надзора в субъекте, где расположен объект.

Что делать, если отказали в легализации

Если после обращения для легализации получен отказ, его можно оспорить в суде.

Для этого нужны:

• исковое заявление. В нем указывают суть проблемы, информацию о постройке и причины, по которым заявитель считает отказ в легализации неправомерным;
• градостроительный план земли;
• результат проведенной экспертизы самостроя с выводом о его соответствии действующим нормам.

Если суд выносит решение в пользу заявителя, с этим решением можно обратиться в Росреестр для регистрации права собственности.

Легализация по дачной амнистии

Для легализации объекта, который признан самостроем, не обязательно идти в суд. Оформить документы можно и в упрощенном порядке по дачной амнистии. Дачная амнистия позволяет оформлять документы и легализовывать проблемные постройки разного рода. Это могут сделать следующие категории граждан:

• те, кто владеют домом или его частью до вступления в силу Земельного кодекса, но не являются первоначальным собственником или его наследником;
• граждане, которые возвели объект до 14 мая 1998 года, но не оформили права на землю или дом.

Кроме упрощенной регистрации домов дачная амнистия также позволяет в упрощенном порядке зарегистрировать и земельные участки. Например, в ситуации, когда право собственности оформлено только на дом, а участок находится в бессрочном пользовании.

Порядок регистрации сооружения по дачной амнистии

Чтобы зарегистрировать дом, нужно сделать следующее:

1. Обратиться к кадастровым инженерам для оформления технического плана.
2. Подготовить пакет документов. Он может отличаться и включать заявление, паспорт, документ, на основании которого можно зарегистрировать право собственности, техплан дома, свидетельство о праве на наследство.
3. Направить в Росреестр заявку на регистрацию права собственности. Это можно сделать при личном посещении МФЦ или удаленно — через сайт Росреестра, но только при наличии электронной подписи.
4. Получить выписку из ЕГРН.

Выбираем участок для строительства дома: на что обратить внимание и как провести сделку

Свой дом: лучше купить или построить?

Регистрируем право собственности на земельный участок — куда обращаться и что делать?