Стоит ли покупать апартаменты: какие преимущества и недостатки жизни в них?

Апартаменты отличаются от обычных квартир. Например, тем, что они не относятся к категории жилых помещений, или тем, что налог на имущество для них рассчитывается по-другому — с использованием большей тарифной ставки.

Разбираемся, что такое апартаменты и в чем преимущества и недостатки проживания в них.

Апартаменты – что это такое?

Четко закрепленного понятия апартаментов в законодательстве до сих пор нет. Их упоминают только в Приказе Минспорта №35 от 2011 года. Там они определены как номера, относящиеся к вышей категории и расположенные в коммерческой недвижимости. Например, это могут быть гостиницы, санатории или дома отдыха.

Недостаток апартаментов

В апартаментах не получится прописаться

В обычных квартирах и домах можно прописаться – как постоянно, так и на ограниченный промежуток времени. В апартаментах допускается только временная регистрация. Отдельных ограничений на продолжительность временной регистрации нет. Максимальный срок ее оформления составляет 5 лет. Также в апартаментах, как и в обычной квартире, можно зарегистрировать несовершеннолетнего ребенка. Но нужно, чтобы по этому адресу был зарегистрирован кто-то из его родителей.

Временная прописка даже в нежилой недвижимости дает возможность зарегистрировать автомобиль, встать на воинский учет, устроить ребенка в дошкольное учреждение или в школу.

Апартаменты дороже содержать

В большинстве случаев содержать апартаменты обходится дороже по сравнению с обычными квартирами. В среднем тем, кто владеет апартаментами, приходится тратить на  их содержание на 15% больше, чем собственникам квартиры.

То, сколько придется тратить на содержание недвижимости, зависит от разных факторов. Например, это вид здания, в котором располагаются апартаменты, перечень услуг, которые оказываются проживающим в апартаментах, а также тарифы, которые установила управляющая компания. Например, расходы могут увеличиваться в случае проживания в апартаментах бизнес-класса, где кроме стандартного набора услуг нужно еще оплачивать дополнительные, например, охрану дома и его прилегающей территории и консьержа.

Нужно платить больше налога

Единой ставки для всех, кто владеет апартаментами, нет. На размер налога влияет несколько факторов, среди которых регион, а также то, для каких целей используется здания. Также учитывается наличие или отсутствие в доме помещений, которые используются для бизнеса. Еще на размер налога будет влиять кадастровая стоимость. Но если она не определена, тогда размер налога рассчитывается от инвестиционной стоимости.

В Москве ставка может достигать 0,5% от кадастровой стоимости. Но размер ставки может быть гораздо больше — на это влияет назначение других помещений, находящихся в доме. Так, если какие-то помещения используются с целью предпринимательства, то ставка может достигать 2%.

Если апартаменты принадлежат нескольким людям, налог платит каждый из владельцев — с учетом размера своей доли.

При покупке не получится воспользоваться государственными программами

Апартаменты можно купить в ипотеку, несмотря на то, что это нежилое помещение. Если заемщик отвечает условиям банка, то он сможет взять кредит. Но в оформлении ипотеки на апартаменты есть особенность — у заемщика не получится стать участником программы сельской или дальневосточной ипотеки и прочих программ, которые распространяются только на приобретение жилой недвижимости. Также нельзя использовать маткапитал, поскольку его допускается применять только для улучшения жилищных условий.

Дополнительный недостаток оформления ипотечного кредита на апартаменты в том, что ставка может быть гораздо выше, чем банки устанавливают при выдаче кредита на покупку жилого помещения.

Рядом с апартаментами может отсутствовать необходимая социальная инфраструктура

Рядом с домом, в котором расположены апартаменты, может не быть поликлиник и больниц, школ, дошкольных учреждений. Это связано с тем, что апартаменты могут находиться в здании, где раньше располагались производственные помещения, расположенные удаленно от таких объектов. Также удаленность от социальной инфраструктуры может объясняться тем, что застройщик не обязан строить рядом с нежилыми зданиями объекты социального значения. Но из-за того, что конкуренция между застройщиками велика, они стараются учитывать пожелания покупателей и обеспечивать комплексы инфраструктурой.

В апартаментах может быть шумно

В нежилых помещениях меньше запретов, которые связаны с соблюдением тишины. Из-за этого придется терпеть шум от соседей, и пожаловаться будет некуда.

Также уровень шума в апартаментах может быть выше из-за того, что стены в помещениях тоньше, чем в многоквартирных домах. 

При строительстве апартаментов учитывают другие нормы

Для апартаментов не нужно учитывать нормы, которые обязательны к соблюдению при строительстве жилых объектов. Из-за этого панорамные окна могут либо совсем не открываться, либо открываться под минимальным углом. Также могут отсутствовать лоджии и балконы, а стоящие рядом здания загораживать свет.

Нет защиты от непредоставления коммунальных услуг

В квартирах даже при наличии долгов не могут отключить тепло и воду. Для апартаментов такое правило не действует, поэтому если по оплате ЖКХ накопятся долги, могут отключить любой из ресурсов.

Тарифы ЖКХ выше

Если сравнивать тарифы на коммунальные услуги в жилых домах и в квартирах, то цены на ресурсы выше в апартаментах. Особенно отличается стоимость электроэнергии и воды. Также отдельным категориям граждан придется платить больше, потому что не получится воспользоваться положенными льготами на оплату и нельзя оформить субсидию.

При покупке нельзя использовать налоговый вычет

Налоговый вычет, возвращаемый покупателям квартиры, позволяет сэкономить значительную сумму. Только из затрат на приобретение квартиры можно вернуть до 260 тыс. рублей. Дополнительно можно вернуть до 390 тыс. рублей за проценты, выплаченные по ипотеке. Но вычет положен только за приобретение жилой недвижимости — вернуть часть средств за потраченные при покупке апартаментов деньги не получится. Также не получится вернуть вычет в случае оформления ипотечного кредита.

Преимущества апартаментов

Поселившись в апартаментах, можно жить рядом с работой

Возможный шум из-за расположения рядом помещений, которые используются предпринимателями, может перекрыться преимуществом расположения апартаментов. Благодаря этому можно попасть на работу даже не выходя из здания, где расположено жилье. Так получается в результате покупки апартаментов в доме, где находится офис или другое помещение, где работает будущий собственник жилья.

У собственников помещений больше возможностей при перепланировке

Из-за того, что апартаменты не считаются жилыми объектами, в отношении них гораздо меньше ограничений, связанных с перепланировкой. Основное ограничение — это запрет на изменение несущих конструкций.

Можно не платить налог

Такая возможность есть не всегда, но в некоторых случаях можно освободиться от уплаты налога. Это возможно при условии, что апартаменты будут использоваться в качестве производственного помещения. Такие нормы прописаны в Налоговом кодексе РФ.

Апартаменты можно купить дешевле квартиры

Стоимость такой недвижимости зависит от многих факторов и может получиться так, что они стоят больше квартиры. Но в среднем при одинаковых факторах стоимость апартаментов ниже на 15-30%.

Не нужно платить за капитальный ремонт здания

Отсутствие таких расходов нельзя отнести к существенной экономии в месяц. Но если учесть весь промежуток владения нежилым объектом, то получится значительная сумма.

Приобретение апартаментов может стать выгодной инвестицией

Апартаменты пользуются популярностью не только среди покупателей недвижимости, но и среди тех, кто арендует ее. Поэтому можно сначала потратить деньги на приобретение жилья, а после этого получать прибыль от ее сдачи в аренду.

При сдаче апартаментов в аренду не обязательно заниматься этим вопросом самостоятельно. В некоторых домах управляющая компания может взять это на себя – не придется искать арендаторов самостоятельно. Даже если управляющая компания не предоставляет такие услуги, можно сдать апартаменты в доверительное управление. После подписания договора доверительный управляющий будет сам искать арендаторов и решать вопросы, связанные со сдачей помещения в аренду.

Удобное расположение дома

Как правило, большая часть жилья находится ближе к центру и в престижных районах, где инфраструктура хорошо развита. Это означает, что в шаговой доступности могут оказаться крупные супермаркеты, торговые центры, развлекательные центры. Также в большинстве случаев апартаменты располагаются в местах с хорошо развитой транспортной инфраструктурой.

У апартаментов ниже кадастровая стоимость

Как правило, кадастровая стоимость нежилых объектов ниже стоимости квартиры и других объектов, которая относится к категории жилой. За счет этого может перекрываться более высокая налоговая ставка, которая установлена для нежилых объектов.

10 фактов об апартаментах: особенности покупки и содержания нежилых помещений

Выбор квартиры на вторичном рынке: как найти хорошее жилье и что проверить перед покупкой

Вложиться в новостройку и не прогадать: порядок покупки квартиры и варианты получения дохода