Люкс взаймы: Топ-5 рекомендаций для выгодной ипотеки

Покупатели премиальной недвижимости все чаще прибегают к ипотеке. Если раньше в кредит приобреталось не более 20% жилья и апартаментов премиум-класса или deluxe, то в 2023 году доля таких сделок достигла на рынках Москвы, Петербурга и Сочи 44-52%. О том, что дает использование кредитных средств в сделках с большим бюджетом и как правильно получить ипотеку, рассказывает Елена Кабешева, коммерческий директор девелопера курортной недвижимости FIVE.

Рост ипотечных сделок с недвижимостью высокого класса связан с тем, что квартиры и апартаменты в престижных жилых комплексах все чаще приобретаются не только для личного пользования, но и со сберегательной и инвестиционной целью.

Особенно это касается сервисных апартаментов в туристических и курортных локациях, которые с самого начала разрабатывались девелоперами как инвестиционный продукт. Им нередко пользуются как частные лица, которые стремятся сохранить и приумножить семейный капитал, так и предприниматели – чтобы диверсифицировать портфель активов. А поскольку управление недвижимостью не является для них профильным бизнесом, то и доступные финансовые инструменты не включаются или используются не с той эффективностью, которой может добиться профессионал.

Что же требуется, чтобы ипотека не увеличивала, а снижала нагрузку на ваш личный бюджет и бизнес?

1. Определитесь с предметом покупки

Многие покупатели воспринимают слова «квартира» и «апартамент» как синонимы. Для них важнее, чтобы недвижимость обладала премиальными характеристиками. Действительно, оба формата предназначены для проживания. Но с правовой, налоговой и финансово-кредитной точек зрения это разные продукты, что влияет на инвестиционную модель.

Независимо от того, собираетесь вы жить в апартаментах сами или сдавать их в аренду, это коммерческая недвижимость. При покупке апартамента в цену включается 20% НДС. Вид и размер налога при продаже апартамента зависит от того, в каком статусе находится владелец: юридического лица, индивидуального предпринимателя или «физика». Для приобретения апартаментов не получится использовать материнский капитал, жилищные сертификаты, а также кредитные программы «Военная ипотека», «Ипотека для семей с детьми», «Господдержка 2020». При этом с точки зрения извлечения операционного дохода, у апартаментов может быть гораздо больше преимуществ перед квартирами.

2. Подумайте, нужна ли вам ипотека и какая именно

Не нужно с первого взгляда на банковскую ставку отказываться от мысли взять ипотеку, она не навсегда. Как только снизятся градус беспокойства и ставка ЦБ, банки наперебой начнут предлагать рефинансирование выданных ранее кредитов.

Но не стоит и принимать окончательных решений, не встретившись с застройщиком. Во-первых, у него могут быть свои идеи, как помочь вам оплатить покупку, например, рассрочка.

Во-вторых, большинство застройщиков работают с банками по партнерским программам. Они обеспечивают покупателю кредит по сверхнизкой ставке на период строительства объекта. Часто такие условия предоставляет банк, выдавший застройщику проектное финансирование.

В-третьих, в серьезных девелоперских компаниях могут предложить услуги ипотечного брокера, который поможет найти самые выгодные условия и ставку на ипотечном рынке. Ипотечный брокер – не только ваш посредник и доверенное лицо в общении с банком. Он адаптирует реальность к вашим целям, планам и обстоятельствам. Пользуйтесь этим!

3. Рассмотрите комбо-ипотеку

Сегодня крупные банки предлагают разные комбинации льготных программ и стандартных банковских продуктов. Разумеется, лимита ипотеки с господдержкой не может хватить даже на покупку студии премиум-класса. Однако он поможет снизить процент.

Как это работает? При семейной ипотеке по ставке 6% можно получить у банка 12 млн руб. (это максимальная сумма кредита на льготных условиях в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области) или 6 млн руб. (для других регионов). А также 6 млн руб. под 8% при господдержке. Остальная сумма добирается по рыночной ставке. В этом случае банк выдает не два кредита, а один. Он рассчитывает усредненную процентную ставку, которая будет указана в договоре.

При этом банк предоставляет вам выбор, какую часть кредита вы хотели бы погасить досрочно. В премиальном сегменте клиенту обычно нетрудно выплатить досрочно более дорогую часть кредита. Тем самым он сводит переплату к минимуму. Возврат суммы, взятой по господдержке, не так заметно отражается на личном бюджете.

Кроме того, крупная ипотечная сделка делает вас привилегированным клиентом и дает право рассчитывать на индивидуальные условия. Большинство банков предлагают услуги private-банкинга, в рамках которых ставка по несубсидированной части кредита тоже может быть ниже рыночной.

Обычно комбо-ипотека доступна для покупки жилья только у аккредитованных застройщиков.

4. При покупке апартаментов оформите ипотеку на юридическое лицо

Дело не только в том, что ипотека позволяет не вынимать деньги из оборота компании. Обычный человек, даже если он привилегированный клиент, вряд ли сможет получить у банка более 100 млн рублей. А вот коммерческая ипотека позволяет рассчитывать на сумму до 500 млн. Здесь тоже бывают ставки «премиум», и можно попытаться компенсировать неидеальную кредитную историю или недостаточный первоначальный взнос дополнительным залогом.

Интересно, что предприниматели, которые могут оплатить покупку до 100 млн из собственных средств, нередко предпочитают пустить их на первоначальный взнос, приобретая в ипотеку не один, а несколько апартаментов.

Апартаменты премиального класса могут прибавить 40% к стоимости уже на вводе в эксплуатацию. Но в премиальных проектах можно надеяться на капитализацию на уровне 80% и выше практически при любой конъюнктуре – затоваривание этому сегменту не грозит. Поэтому продажа нескольких лотов оставляет вас в профите даже при чувствительной стоимости заемных средств (и после уплаты налога на прибыль). Разница дает возможность погасить долг за оставшиеся апартаменты – и вот вы владелец актива, приобретенного с минимальной переплатой!

У такого решения есть и другие плюсы. Например, предприниматель экономит на страховании жизни, обязательном для физических лиц и ИП. Покупка апартаментов на юридическое лицо позволяет вернуть НДС. Все эти расходы рассчитываются в процентах от бюджета сделки, поэтому экономия в премиальном сегменте получается немаленькая.

5. Не отказывайтесь от помощи профессионалов

Ипотечный брокер материализует ваши мечты в реальную сделку. Он собирает вместе все элементы пазла. Идеально, когда банк, с которым вы работаете постоянно, готов прокредитовать вашу покупку у конкретного застройщика в заданной локации. Это важно. Не всякий московский банк будет помогать с покупкой недвижимости в Сочи, Анапе или Калининграде.

В случае бизнес-ипотеки вам стоит делегировать ипотечному брокеру не только работу с кредитным менеджером. Потребуется собрать внушительный пакет учредительных документов, бухгалтерской отчетности. Если недвижимость приобретается на холдинг, придется предоставить сведения о каждом из юридических лиц.

Элитная недвижимость для банка – залог с повышенным уровнем риска. В случае проблем быстро продать такой актив, как правило, не удается. Поэтому платежеспособность – вашу или бизнеса – будут проверять особенно тщательно. В некоторых банках могут заинтересоваться списком ваших партнеров и контрагентов.

Ипотечный брокер вместе с кредитным менеджером берет на себя большую работу. От ее качества зависит не только сумма и стоимость привлеченных средств, но в конечном счете – структура и доходность ваших инвестиций.

«Вторичка» или новостройка: какую квартиру лучше купить?

Квартира на вторичном рынке в ипотеку: как получить кредит и купить недвижимость?

Расторжение договора купли-продажи квартиры: можно ли это сделать и как действовать?