Елена Кабешева: «Формула идеальной набережной выводится с помощью социологии»

Не секрет, что каждый жилищный проект, претендующий на уникальность, должен добавить территории и жильцам комфорта и благополучия. Государство обязывает застройщиков создавать социальные объекты, они не приносят девелоперам прямой выгоды сами по себе. Но как сделать так, чтобы социальная составляющая работала и на городское сообщество, и на капитализацию проекта? Особенно если речь идет о такой нестандартной территории, как городская набережная. Об этой проблеме мы поговорили с Еленой Кабешевой, коммерческим директором девелопера курортной недвижимости FIVE.

Заинтересованы ли наши девелоперы сейчас строить больше инфраструктуры или лучше по качеству, чем то, к чему их обязывают нормативы?

Профит от строительства социальной инфраструктуры нельзя посчитать линейно – финансовая модель всегда покажет минус по данной статье. Но девелопер меняет качество жизни для всей территории, и это не может не отразиться в позитивном ключе на репутации компании, на имидже проекта, его оценке потребителями и теми, кто покупает недвижимость как актив. В конце концов, наличие хорошей школы, парка, набережной может обеспечить капитализацию недвижимости на 5-10% выше рынка – исследований на эту тему хватает.

Для этого надо построить именно то, что необходимо и востребовано местным комьюнити. Ключевое значение имеет контакт с властями. Именно они получают обратную связь от жителей и понимают, что требуется в конкретной локации. Многое, безусловно, зависит от качества обратной связи и территориального планирования. Для девелопера наличие у властей внятных системных решений по развитию инфраструктуры даже важнее, чем возможность получить господдержку, льготы или беспроцентный кредит.

Как быть с тем, что все территории разные, а законодательные нормы стандартные?

В том, как город растет и меняется, есть определенная логика. Она не всегда учитывается действующим законодательством. Например, существуют нормативы по обеспечению новой жилой застройки школами, детскими садами и поликлиниками. Есть соблазн применить их к любой городской территории вообще, не анализируя реальную антропогенную нагрузку, не вдаваясь в ее специфику.

Очевидно, что в курортных зонах, где преобладают гостиницы, апартаменты и другая инфраструктура для отдыха, «образовательная» нагрузка на городскую среду будет ниже, а «оздоровительная» – выше. В этой логике уместнее не открывать еще один муниципальный детский сад, а обустроить набережные, бульвары, парки, спортивные и арт-объекты, прокачав рекреационную составляющую места.

Да, таких мест в городах появляется все больше. Но давайте поговорим о набережных – почему они стали так популярны?

Тема набережных вышла сегодня на первый план не только в приморских городах, но и во всех российских проектах от бизнес-класса и выше, если они строятся у воды. И понятно почему. Высокобюджетные проекты, с одной стороны, предъявляют яркую архитектуру, которую хочется рассматривать и оценивать. С другой – генерируют достаточный финансовый ресурс, который позволяет создать не приносящее прямой выгоды, но эстетически и социально необходимое общественное пространство.

Возникает много практических вопросов. Ключ к успеху набережной – в ее уникальности и в то же время практичности. Как этого добиться? Как создать «тягу» (чтобы гуляющим было куда идти вдоль набережной, необходимы точки притяжения)? Сколько предусмотреть коммерческих объектов – ресторанов, точек продаж, и сколько социальных – детских и спортивных площадок (если на набережной планируется обустроить парк)? Как учесть климатические особенности и рельеф?

И как же решаются такие вопросы? Есть удачная мировая практика?

В мире существует множество удачных решений, причем не только на Западе, но и на Востоке. Достаточно вспомнить Сингапур, где парк, включающий сады на набережной, заложил основу концепции «город в саду», объединившей небоскребы с растительностью, тенью и прохладой. Дубай может позволить себе дорогостоящие климатические решения, когда вместо естественного для страны пустынного ландшафта вдоль набережных появляется средиземноморский парк.

В Сеуле интересен пример Центрального парка Сонгдо вдоль искусственного канала. С другой стороны, набережная вдоль ручья Чхонгечхон показывает, как в совсем небольшом и недорогом проекте можно реализовать сразу несколько идей для разных социальных групп – игровое и выставочное пространство, место для медитации и т. д.

Формула идеальной набережной выводится с помощью социологии. На ней должно быть пространство для людей разного возраста: молодых и спортивных, для подростков, мам с колясками и мам с подвижными детьми. Набережная – возможно, самое романтичное место в городе. Так что стоит подумать, где смогут уединиться влюбленные, где на закате можно будет выпить бокал любимого напитка. И, конечно, там должен быть уголок для интроверта с ноутбуком и местечко для тихого отдыха, где пожилые дамы смогут обменяться новостями.

У нас в стране уже есть какие-то образцы для подражания?

В России в последние годы реализовано несколько десятков набережных. Что важно, набережными обзавелись не только миллионники и региональные центры – Тула, Красноярск, но и небольшие провинциальные города – Тольятти на Волге, Осташков на Селигере и другие.

Так, наиболее интересным примером в столице является набережная Марка Шагала, расположенная на территории бывшей промзоны «ЗИЛ», длина которой составляет 3,8 км. Реализация набережной стала возможной благодаря объединению больших проектов: строительству ЖК «ЗИЛАРТ» и благоустройству набережной Москвы-реки. За счет того, что новое жилье и коммерческая инфраструктура с самого начала выходят к воде, таким набережным обеспечено функциональное разнообразие.

Может ли новая набережная сравниться с уже сложившейся, обжитой?

В курортных городах Старой Европы жилые и торговые кварталы нередко вплотную подходят к набережным. Там жизнь все сделала за вас – отели, галереи, террасы ресторанов, концертные площадки естественным образом выходят к воде, создавая точки притяжения и пешеходный трафик. Но есть и минусы: в таких городах набережная исторически является и транспортной магистралью тоже (мы видим это в Ницце, в Генуе, в Салониках). А дефицит места препятствует созданию парковой зоны. В таких городах набережная оказывается пространством, полностью лишенным тени.

Когда речь идет о курортной локации, проектирование набережной с нуля открывает широкие возможности для того, чтобы учесть не только городской контекст, но и климат, и видовые перспективы. В жарком климате можно сформировать тенистые зоны с гамаками и газонами, позволяя горожанам и туристам большую часть дня оставаться на свежем воздухе. Существует и множество традиционных архитектурных форм для защиты от яркого южного солнца – крытые колоннады, галереи, беседки, портики.

Приморская набережная потребует ветрозащиты там, где люди находятся долгое время – на детских и спортивных площадках.

Морская панорама – сильнейший природный «спецэффект», ради него на курорт едут даже те, кому не показан южный климат. Девелоперу надо обеспечить комфортные условия для созерцания моря и неба, и это могут быть не просто скамейки, но и амфитеатр, и панорамные качели.

Парк – хорошая возможность сделать проект уникальным с помощью оригинальных ландшафтных решений. Дзен-сад с соснами и красными кленами, оливковая или бамбуковая роща, уголок Прованса или натуральный сад «Новой волны» в духе Пита Удольфа – это и отличные selfi points, и изящный способ зонировать парковое пространство.

При всех непростых моментах проектирования и последующего управления таким парковым пространством оно сразу выводит на другой уровень городскую среду. И в этой точке интересы горожан, туристов, властей и частных инвесторов гармонично совпадают.

Фактор джентрификации. Пять причин жить рядом с престижной школой

Самой дорогой в столице стала Саввинская набережная, а самой популярной у покупателей новостроек – Лужнецкая

Район Таганский: от скромной квартирки в Калитниках до роскошных апартаментов на Котельнической набережной