«Дайте готовый и размером поменьше». Чего хотят покупатели от индивидуального дома и почему загородный рынок ожидает рост цен

Пока чиновники закручивают гайки на ипотечных программах, строители не дремлют. Они понимают, что если не перехватить денежные потоки, споткнувшиеся о повышение ставок на первичном и вторичном рынке недвижимости, то они уйдут на вклады или в наличную валюту.

Девелоперам нужно сделать все возможное, чтобы эти средства перенаправились на еще не так сильно востребованный рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Что же там сейчас происходит?

В каком направлении движется спрос?

Если коротко ответить на этот вопрос, то можно сказать, что он цивилизуется. Люди уже наигрались в строителей. Им хочется выбрать локацию, заключить договор подряда и в следующий раз приехать на место своего будущего проживания только с вещами, уже в готовый дом.

Кроме того, на рынке образовался тотальный дефицит строительных бригад, которые раньше бегали за клиентами. Теперь все происходит наоборот. Свободны только бракоделы или «таксисты с вокзала» с неадекватным ценником. А качественных строителей и отделочников днем с огнем не сыщешь. Приходится ждать своей очереди месяцами без какой-либо гарантии, что дождешься.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, знакома с ситуацией не понаслышке: «Покупатели отдают предпочтение вариантам, которые уже максимально соответствуют их запросам, не требуют дополнительных вложений, перестройки. Как правило, это дома в современных коттеджных поселках, с развитой инфраструктурой. Люди стремятся к максимальному комфорту».

Но при этом денег у покупателей больше не становится. Поэтому, выбирая комфорт, им приходится взамен чем-то жертвовать – чудес не бывает. Как и на рынке новостроек, в загородном домостроении стал отчетливо прослеживаться тренд на уменьшение средней площади построек. Хотя раньше это казалось невозможным.

«В сознании людей дом должен был быть кратно больше квартиры, и это представление хорошо укоренилось, даже если не брать в расчет эргономику. Сейчас же, на фоне стремительного роста цен и неснижающегося стремления жить за городом, этот айсберг дал трещину и заставил людей задуматься о планировке пространства. Они осознают, что грамотный проект с возможностью размещения светового фронта по всем четырем сторонам дома значительно может увеличить эргономичность решений, в отличие от квартир», – считает Александр Петров, основатель строительной компании NORDHUS.

Дефицит крепких середнячков

Соответственно, быстрее всего с загородного рынка вымываются самые востребованные – недорогие и качественные дома высокой степени готовности. Остальные остаются в продаже месяцами, годами и даже десятилетиями. Еще один стереотип – «сколько вложил, за столько и продаю», наверное, не выветрится из умов россиян еще лет двести.

Многие строители не понимают, куда движется спрос, и часто не успевают за ним своими предложениями. Им кажется, что увеличение площади ведет к снижению себестоимости, и не дает возвести дом меньше трехсот квадратных метров. Потом эти коробки с трудом находят своих владельцев.

Вячеслав Котлов, директор по продажам строительной компании HalleHouse, уточняет: «На наш взгляд, дефицит традиционно  касается домов среднего ценового сегмента. Дешевых дачных домов предлагается великое множество. Дорогих домов — также немало, в рассмотрении соотношения запросов. А вот таких домов, чтобы и качественно, и относительно доступно на рынке, совсем немного».

Также ожидаемо не прижилась в пригородах областных центров черноморская методика делить нормальные наделы на микроучастки по 4-5 соток, лепить на них типовые дома, а затем продавать по цене выше среднего. Жители средней полосы не понимают, почему они должны кучковаться посреди бескрайних равнин.

Роста не избежать

Стоимость загородных домов растет уже почти так же быстро, как и цена квартир на первичном рынке. В противовес охлаждению спроса на новостройки постепенно увеличивается спрос на ИЖС. Темп задают привязанные к курсу валюты импортные материалы и оборудование, которые традиционно используются в коммуникациях и отделке. 

«Цены в среднем прибавили за год от 10 до 20% в зависимости от класса жилья. Причина — в росте стоимости материалов и подрядных работ. Наименее подорожало стандартное жилье, где велика доля материалов отечественного производства. Наибольшее удорожание коснулось элитного сегмента. Хорошую инженерию, премиальную отделку мы пока заменить самостоятельно не можем», – поясняет владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Каждая появляющаяся в СМИ новость о государственном стимулировании частного домостроения бодрит рынок. Застройщики ждут ясности, чтобы понимать правила игры. Скорее всего, льготы будут распространены на готовые домокомплекты, собираемые промышленным способом в больших количествах.

Так государству будет проще контролировать выполнение условий ипотечных программ с низкими ставками. Сейчас они работают со скрипом из-за необходимости контролировать заемщика на каждом этапе выполнения работ. А серийные дома, которые будут монтировать нанятые клиентом подрядные организации, аккредитованные в банках, сократят этот цикл до минимума.  

И если ИЖС достанется хотя бы половина всех средств, не потраченных на многоквартирные «человейники», то нас ждет стремительное увеличение количества организованных поселков, сопровождаемое не менее бурным ростом их стоимости. Иначе строительную отрасль ждет падение, сопоставимое с последствиями кризиса 2008 года.

«С котиками на выход!» На фоне дефицита квартир арендодатели повышают ставки и диктуют условия

«Вторичка» пострадает, а рынок новостроек просто выпустит пар. Эксперты не ждут коллапса спроса и цен

Ипотечный пузырь не лопнет, потому что его нет. Что ждет недвижимость ближайшие полгода