Роковые проценты. Как изменится ипотека до конца 2023 года?

В сентябре ЦБ РФ повысил ключевую ставку до 13%, а правительство РФ увеличило минимальный первоначальный взнос по льготной ипотеке до 20%. Эксперт МБК Дмитрий Гирсон Сахаров рассказал, как это повлияет на ипотечный рынок и к чему готовиться тем, кто планировать купить жилье.

Что произошло в начале осени?

В сентябре произошло два события:

1. Центральный банк для ужесточения денежно-кредитной политики повысил ключевую ставку на 1 п. п. — до 13%. Мера направлена на снижение инфляции, которая, по прогнозам Минэкономразвития, к концу года достигнет 6–7%.
2. По льготной ипотеке минимальный первоначальный взнос увеличили до 20%. Правительство также снизило субсидии для банков на 0,5 п. п.

Эти решения связаны с возросшим спросом на недвижимость, который разгоняет стоимость жилья и инфляцию. Посмотрим, как в ближайшие месяцы это скажется на ипотеке для новостроек и вторичного рынка.

Что станет с ипотекой на новостройки?

Эксперты ожидают падение спроса на новостройки из-за увеличения минимального взноса. Кто-то прогнозирует сокращение на 15–20%, есть более пессимистичные мнения — на 25–30%.

Существенного снижения стоимости не будет, так как средняя закредитованность россиян достигла пиковых значений. Цены уменьшают, чтобы стимулировать спрос, но в текущих условиях это не даст ощутимого эффекта. Поэтому снижение стоимости для девелоперов — неинтересный и невыгодный инструмент.

Вместо этого застройщики законсервируют высокие цены на 1–2 года, чтобы сократить финансовые потери. Но покупателям предложат дополнительные скидки, возможно, разработают новые программы для повышения интереса — например, как ипотека под 0,1%. Стоит дождаться середины октября — начала ноября: девелоперы оценят реальное изменение спроса и начнут планировать конкретные действия.

Снижение субсидирования может привести к росту ставок по льготным программам на 0,5–1,5 п. п. Но маневры банков ограничены предельными значениями, установленными правительством, — значительный рост тарифов исключен.

У старшего директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА противоположное мнение: банки не станут перекладывать снижение субсидирования на потребителей. Спрос на льготные программы снизится из-за повышения минимального первоначального взноса, а повышение ставок приведет к оттоку клиентов.

В Совкомбанке уверены, что снижение субсидирования и рост минимального взноса не скажутся на востребованности новостроек. В банке ожидают краткосрочную заморозку спроса — когда застройщики и потребители адаптируются к изменениям, количество сделок продолжит расти.

Какие изменения ждать по ипотеке на «вторичку»?

Тем, кто рассматривает покупку недвижимости на вторичном рынке, нужно готовиться к повышению ставок по ипотеке. В августе они выросли до 15% и в ближайшее время последуют за очередным повышением ключевой ставки. В перспективе ипотека обойдется в 16%.

Но 16% — не предел. В августе банки повышали тарифы на 1–2% и не полностью отыграли повышение ключевой ставки. Это связано с неопределенностью политики ЦБ РФ — крупные игроки ожидали сентябрьского заседания, чтобы планировать изменения на 3–4 месяца вперед.

Банки будут компенсировать не только сентябрьское повышение, но и отыгрывать остатки по изменениям августа. Аналитики прогнозируют рост ставок рыночной ипотеки до 17–18% — и это не предел, в особенности для заемщиков с высокими рисками.

Банки вряд ли откажутся от дисконтов для некоторых категорий клиентов. Например, корпоративные заемщики или пользователи зарплатных проектов смогут рассчитывать на послабления.

Что прогнозируют на ближайшее будущее?

В октябре-ноябре ожидается снижение спроса на вторичное жилье. Высокая закредитованность населения и потенциальный рост ставок по ипотеке охладят интерес к готовому жилью.

Часть клиентов переключится на новостройки из-за более мягких условий по льготным программам. Такая тенденция имела место в течение 2023 года, а теперь усилится и компенсирует снижение спроса на первичном рынке.

Владельцам вторичного жилья придется идти на уступки, чтобы избежать застоя объектов. Покупатели смогут договориться о дополнительных скидках на 2–5% под предлогом возросших расходов на ипотеку.

Коротко об изменениях на ипотечном рынке

1. Центральный банк РФ повысил ключевую ставку на 1 п. п. — до 13%. Правительство увеличило минимальный первоначальный взнос по программам льготной ипотеки до 20%, а банкам сократили субсидирование на 0,5 п. п.
2. Из-за увеличения минимального взноса и сокращения субсидирования ожидается сокращение спроса на первичном рынке до 30%, но есть и противоположные мнения. Застройщики заморозят цены — снижение стоимости невыгодно из-за роста закредитованности населения.
3. Ставки по рыночной ипотеке вырастут до 17–18%, банки компенсируют августовское повышение ключевой ставки. Рискованным заемщикам предложат высокие тарифы, а корпоративные заемщики и пользователи зарплатных проектов продолжат получать скидки.

   Туманное будущее таунхаусов. Почему застройщики перестали их строить?

   Ни два ни полтора. Что можно купить за 1,5-2 миллиарда рублей на вторичном рынке недвижимости в Москве

   Это сладкое слово «прописка», или Зачем покупают квартиры в бараках