Чем грозит рынку очередное изменение ключевой ставки Центробанка?

Каждый раз, когда Центральный банк РФ меняет ставку рефинансирования, это влияет на ситуацию в экономике в целом и на недвижимость в частности. Быстрого взлета или падения цен на жилье вслед за соответствующим колебанием ставки не бывает, поскольку действия регулятора всегда направлены на сдерживание инфляции. Но опосредованное воздействие на динамику стоимости происходит всегда. Что будет происходить на рынке на этот раз?

Плавали, не впервой

До предпоследнего летнего повышения учетной ставки она продержалась на уровне 7,5% больше десяти месяцев – своего рода рекорд, повторивший значения и сроки допандемийных лет восстановления экономики после кризиса 2014 года. Казалось, что все трудности, вызванные санкциями, преодолены.

Цены на недвижимость продолжали расти, как на первичном, так и на вторичном рынке. Стройки не останавливались, хотя со сбытом новостроек уже начали возникать проблемы. Ипотечные показатели по всем категориям продолжали бить рекорды, преодолев доковидные значения.

Но, увы, дисбаланс между импортом и экспортом, который обвиняют в девальвации рубля, нарушил планы на спокойную жизнь и развитие страны. Доллар стал дорожать и разгонять инфляцию. В результате чего Центробанку пришлось в два решительных приема поднять ставку до 12% без долгого перерыва.

В результате буквально на следующий день на рынке вторичной недвижимости произошло увеличение спроса на 15-20%, а в некоторых локациях и до 50%. Стремясь запрыгнуть в последний вагон и не потерять одобренную ранее ипотеку, люди прекращают выбирать и хватают то, что еще можно купить. Продавцы на радостях повысили стоимость московских квартир на 200-300 тысяч.  

Мы это уже проходили. Правда, в более существенных диапазонах. В феврале 2022 года ставка была взвинчена с 9,5% до 20% вслед за взлетевшем в цене до 160 рублей долларом. Трехмесячный срок одобрения ипотеки банки тогда срезали до одного месяца. Но и при этом все равно обманули большинство заемщиков, по формальным поводам не одобрив выбранные объекты.

Продать или купить – вот в чем вопрос

Понятно, что и теперь вся эта вакханалия будет продолжаться до тех пор, пока не оформят последнюю ипотеку по старым условиям. И учитывая, что регулятор планирует дальнейшее повышение учетной ставки, ничего хорошего в ближайшие несколько месяцев вторичный рынок не ждет. Сначала упадет спрос, а потом начнут постепенно снижаться цены.

Поэтому если вы планировали продать свою «вторичку», то делайте это прямо сейчас. Потом она будет стоить дешевле. А если, наоборот, думали над приобретением, то лучше просто подождите. Примерно полгода или чуть дольше. Даже если цены по инерции будут «топтаться» на месте, выбор вариантов будет гораздо больше.

Спрос и без того был не ахти какой. А сейчас за оставшимися покупателями с наличными деньгами начнется настоящая «охота» с бонусами в виде остающейся после продажи обстановкой, включая технику, скидками, а также другими уступками, на которые раньше продавцы не были готовы. Например, на завышение стоимости квартиры в договоре, чтобы ипотечный кредит смог покрыть первоначальный взнос.

Аренда, как самый динамичный сектор рынка недвижимости, уже отреагировала на происходящее повышением цен. Текущая ситуация с курсом рубля и ростом ипотечных ставок наложилась на сезонное увеличение спроса найма жилья. Те, кто планировал приобретение вторичной недвижимости, решили придержать дорожающие валютные сбережения до лучших времен.

Кто же все-таки виноват в девальвации?

А первичной недвижимости снова повезло. Раздутый до невиданных размеров «пузырь» нераспроданных новостроек уже готов был лопнуть, сокрушая все на своем пути. Например, в Челябинске, несмотря на самую низкую цену в стране, их количество превысило 70% от общего объема. И другие областные центры по этому показателю ушли от столицы Южного Урала не так уж далеко. Затоваривание есть везде.

Спрос на строящееся жилье непрерывно падал несколько месяцев подряд. Льготная ипотека свой потенциал покупательской способности практически исчерпала. При этом она поддерживала те продажи, которые оставались, и поэтому у застройщиков не было особых причин для снижения стоимости. Наоборот, на многих стройках цены к завершению проектов, как и положено, росли.

Создалась уникальная нерыночная ситуация, когда динамика спроса и ценообразование отправились в диаметрально противоположные направления. Благодаря дотационным ставкам на государственные ипотечные программы разница в цене между еще не купленной новостройкой и только что проданной составляет 30-40%. Это и вызвало рост стоимости «вторички», который скоро прервется.

И значительная часть потенциальных покупателей вторичного жилья обратит свой взор на новостройки. Которые воспользуются этим шансом на спасение и останутся на плаву еще как минимум один год. Цены продолжат свой рост. Качество жилья продолжит снижаться. Количество студий в общей доле квартир вырастет, а их площадь сожмется. Новых проектов будет меньше, а у покупателей практически не останется никакого выбора.

Берите что дают. Закон о потребительском терроризме защитит застройщиков от жалоб клиентов

Центробанк свой ход сделал. Банки повышают ставки. Чего ждать покупателям?

Конец прекрасной эпохи. Что происходит в ожидании отмены льготных ипотечных программ?