«Квартира приносит 50 тысяч в месяц» — это не доход, а валовая плата. Доход остаётся после налога, пустых месяцев, коммунальных платежей в простое и всего, что приходится чинить и докупать. Ниже — таблица, по которой считается реальный результат за год, и список статей расходов, которые чаще всего выпадают из расчёта.
Шаблон расчёта
Считайте за 12 месяцев, а не за месяц: месячная цифра всегда красивее годовой.
- Поступления. Плата × число занятых месяцев. Не × 12, если квартира стояла.
- Минус налог. По выбранному режиму: самозанятость, НДФЛ или патент; налог со сдачи квартиры при каждом из них считается по-своему.
- Минус коммунальные в пустые месяцы. Когда жильца нет, квитанции ваши (часть 11 статьи 155 Жилищного кодекса): содержание, отопление, взносы на капремонт, минимум по счётчикам.
- Минус подготовка к сдаче. Уборка, мелкий ремонт, замена того, что сломалось у прежнего жильца, вывоз старого.
- Минус поиск. Платное размещение объявлений или комиссия агенту, если вы её платите.
- Минус крупные замены, разложенные по годам. Стиральная машина, плита, холодильник, диван живут в съёмной квартире 5–7 лет: делите стоимость на срок и вычитайте годовую долю.
- Минус страховка, если она оформлена.
- Итог — чистый доход за год.
Доходность считается уже от него: чистый доход за год разделить на рыночную стоимость квартиры сегодня (не на цену покупки десятилетней давности) и умножить на 100 %.
Считаем на условной квартире
Возьмём условные числа — подставьте свои. Плата 50 000 ₽ в месяц, режим — самозанятость 4 %, за год квартира простояла один месяц между жильцами.
| статья | за год |
|---|---|
| поступления (11 месяцев) | 550 000 ₽ |
| налог 4 % | −22 000 ₽ |
| коммунальные в пустой месяц | −7 000 ₽ |
| подготовка к сдаче, мелкий ремонт | −20 000 ₽ |
| размещение объявлений | −3 000 ₽ |
| годовая доля крупных замен | −25 000 ₽ |
| чистый доход | 473 000 ₽ |
Из «600 000 ₽ в год», которые звучали в начале, остаётся около 473 000 ₽ — примерно 39 тысяч в месяц вместо пятидесяти. Это не повод не сдавать; это повод считать до того, как вы пообещали себе ипотечный платёж из арендного потока.
Что чаще всего забывают
- Простой. Считайте его не по удачному году, а по трём: сколько месяцев квартира реально стояла. Один пустой месяц в году — это минус восемь процентов поступлений, и он съедает почти весь выигрыш от торга за плату.
- Налог. На самозанятости и НДФЛ он не «когда-нибудь», а каждый месяц или раз в год (часть 3 статьи 11 закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ, пункт 4 статьи 228 Налогового кодекса), и его платят с поступлений, а не с того, что осталось (часть 1 статьи 8 закона № 422-ФЗ, пункт 3 статьи 210 Налогового кодекса).
- Коммунальные платежи. Даже когда их платит жилец, часть остаётся на вас: взносы на капремонт (часть 1 статьи 169 Жилищного кодекса), а часто и содержание жилья (часть 1 статьи 158 того же кодекса).
- Поверка счётчиков — раз в несколько лет, и без неё начисления идут сначала по среднему, до трёх месяцев, а потом по нормативу с повышающим коэффициентом (подпункт «а» пункта 59 и пункт 60 Правил предоставления коммунальных услуг, постановление Правительства от 06.05.2011 № 354). Исключение — свет в многоквартирном доме: приборы учёта электроэнергии там ставит и обслуживает гарантирующий поставщик, поэтому по среднему считают до ввода нового прибора — без предела в три месяца и без перехода на норматив с коэффициентом (пункт 80.1, подпункт «г» пункта 59 и пункт 60 тех же Правил).
- Износ техники. Машинка, купленная «навсегда», в съёмной квартире работает на троих жильцов подряд.
- Своё время. Показы, звонки, вызовы сантехника и поездки — это тоже расход, просто он не в рублях.
Что не считается доходом
Депозит — не ваши деньги: он лежит до конца договора и возвращается, если не ушёл в счёт обязательств нанимателя по договору и стороны не договорились иначе (абзац второй пункта 1 и пункт 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса). Включать его в доход и тратить — самый быстрый способ поссориться при выезде.
Коммунальные платежи по счётчикам, которые жилец передаёт вам для оплаты, тоже не доход: это транзит. Их правильнее платить со своего счёта и держать квитанции — так в конце года у вас сходится и расчёт, и разговор с налоговой.
Что считать расходом при ипотеке
Здесь расчёт другой, и путаница стоит дорого. Платёж по кредиту состоит из процентов и тела долга. Проценты — это расход: деньги ушли банку навсегда. Тело долга — не расход, а перевод денег из кармана в собственность: долг уменьшился, доля ваша выросла.
Поэтому корректное сравнение выглядит так: чистый доход от сдачи против процентной части платежа, а не против всей суммы. Квартира может «не окупать ипотеку» по общему платежу и при этом закрывать проценты целиком — а это уже совсем другая картина. Отдельный вопрос — разрешает ли ваш кредитный договор сдачу: его решают до первого объявления, а не после.
Как вести учёт, чтобы расчёт занимал десять минут
Одна таблица на квартиру, четыре колонки: дата, сумма, статья (плата, ЖКУ, ремонт, налог), комментарий. Заполняется в день платежа, а не в декабре по памяти. Через год у вас есть настоящая картина: сколько месяцев квартира была занята, сколько ушло на ремонт, какой месяц был провальным и почему.
Такая таблица отвечает и на главный вопрос, который обычно решают на эмоциях: стоит ли соглашаться на жильца со скидкой. Месяц простоя дороже, чем скидка в пять процентов на год, — и в таблице это видно числом, а не ощущением.
Что действительно повышает чистый доход
- Долгий жилец. Каждый год без смены жильца экономит простой, подготовку и поиск — это самая крупная статья экономии, и она бесплатная.
- Точная дата платежа и напоминание. Просрочки съедают не деньги, а время и нервы.
- Техника среднего класса с гарантией вместо дешёвой: три ремонта дороже одной нормальной покупки.
- Подходящий налоговый режим. Разница между 4 % и 13 % на условном примере выше — около 50 тысяч рублей в год.
- Честное объявление. Оно отсекает тех, кто съедет через два месяца, а значит, снова оставит вас с пустым месяцем.
Сдача квартиры — спокойный, но не бесплатный доход. Когда цифры посчитаны и записаны, решения становятся простыми: продлевать ли договор, менять ли плиту, соглашаться ли на торг. Пока цифр нет, решения принимаются настроением, и это самый дорогой из всех способов.
