Собственник сообщает, что выставляет квартиру на продажу. Первая мысль у большинства — срочно искать новое жильё. Почти всегда это лишняя спешка: продажа сама по себе не выбрасывает вас на улицу и не отменяет договор. Что меняется на самом деле и о чём нужно договориться письменно — ниже.
Договор продажей не прекращается
При переходе права собственности договор найма продолжает действовать, а новый собственник просто становится на место прежнего наймодателя — это прямо написано в статье 675 Гражданского кодекса (дальше — ГК). Условия остаются теми же: срок, размер платы, порядок пользования квартирой. Норма короткая и однозначная, и спорить с ней бессмысленно — здесь важнее практическая сторона.
Из этого следует главное: покупатель приобретает квартиру вместе с вашим договором. Требование «освободите к сделке» — это предложение, а не обязанность (статья 675 ГК), и обсуждается оно как предложение, с условиями.
Кому платить после сделки
Самая частая и самая дорогая ошибка — платить по привычке прежнему собственнику, когда вас уже письменно уведомили о смене. До регистрации перехода права наймодатель прежний, после — новый (абзац первый пункта 2 статьи 223 и статья 675 ГК), но пока письменного уведомления о смене нет, оплата прежнему собственнику засчитывается: риск того, что вы о смене не знали, несёт новый собственник (пункт 3 статьи 382 ГК). После уведомления платите новому — перевод прежнему долг уже не погасит: придёт претензия, а деньги придётся возвращать через переговоры или суд.
Что сделать:
- попросите письменное подтверждение, что собственник сменился, и данные нового наймодателя;
- подпишите короткое дополнительное соглашение: кто теперь наймодатель, с какой даты, по каким реквизитам платёж, куда направлять уведомления;
- составьте сверку на дату перехода: какие платежи внесены, за какие периоды, есть ли долг, у кого депозит;
- сохраняйте подтверждения платежей — переводы с назначением или расписки.
Пока письменного уведомления о смене нет, платите тому, кто указан в действующем договоре, и фиксируйте, что просили подтверждение.
Как проверить, что собственник действительно сменился
Слов и скриншота договора купли-продажи недостаточно: право переходит не в день подписания, а в день регистрации (абзац первый пункта 2 статьи 223 ГК). Выписку из ЕГРН по адресу квартиры может заказать и сам наниматель, в том числе через многофункциональный центр, но имени нового собственника в ней может и не быть: если собственник — гражданин и в реестре нет записи о его согласии выдавать свои данные посторонним, в выписку по общему правилу попадёт лишь то, что квартира принадлежит физическому лицу (части 1, 1.3 и 7.1 статьи 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Поэтому попросите нового собственника показать выписку, которую он заказал на себя. Если он отказывается, а знать собственника вам нужно, чтобы защитить свои права, нотариус по вашему письменному заявлению удостоверит, кто записан собственником в реестре (часть 14.1 той же статьи).
Заодно посмотрите на обременения. Обременение по договору найма, заключённому на год и больше, подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 674 ГК), и если её провели, покупатель видит его в выписке ещё до сделки. Краткосрочный договор в реестре не отражается — это не делает его слабее, но означает, что покупатель мог о вас не знать. В такой ситуации спокойно покажите новому собственнику свой экземпляр договора и акт: чаще всего конфликт возникает не из злого умысла, а из того, что продавец умолчал о жильцах.
Что будет с депозитом
Обеспечительный платёж вы вносили прежнему собственнику, и при продаже он часто «зависает» между сторонами: продавец считает, что передал вместе с квартирой, покупатель — что ничего не получал. Проигрывает в этом споре наниматель.
Решается это одним листом бумаги до сделки или сразу после. Варианты равноценны, выбирайте любой, но письменно:
- прежний собственник возвращает депозит вам, а вы вносите его новому;
- депозит передаётся новому собственнику, и он письменно подтверждает, что принял сумму и должен её вернуть на прежних условиях.
Без такого подтверждения при выезде вам будет некому предъявить требование, а сумма обычно равна месячной плате.
Показы: договориться, а не терпеть
Пока вы живёте в квартире по договору, доступ в неё — вопрос согласия, а не уведомления постфактум (часть 2 статьи 3 Жилищного кодекса). Собственник вправе показывать квартиру покупателям, но в порядке, о котором вы договоритесь: в договоре обычно есть пункт о посещениях, и он применяется и к показам.
Разумная договорённость выглядит так: конкретные дни и часы, предупреждение минимум за сутки, не больше двух-трёх показов в неделю, собственник присутствует лично, ваши личные вещи и документы не попадают в кадр при съёмке. Всё это лучше зафиксировать в переписке — одним сообщением со списком пунктов и ответом «согласен».
Показы неудобны, и это нормальный предмет торга: вы обеспечиваете удобный график и порядок в квартире, а взамен просите скидку на период продажи, гарантию срока или компенсацию при досрочном выезде. Собственнику, который продаёт, спокойный жилец выгоднее конфликта.
Если просят съехать раньше срока
По закону наймодатель не может расторгнуть договор одним своим решением: для этого нужны основания и суд (пункты 2–4 статьи 687 ГК). «Мы продали, освободите за неделю» к таким основаниям не относится.
Но и упираться из принципа смысла мало — чаще выгоднее договориться. В соглашении о досрочном расторжении пропишите: дату выезда, возврат депозита полностью, компенсацию (например, оплату переезда или месяц платы), отсутствие взаимных претензий. Подписывайте только после того, как деньги получены или названы сроком, и только на бумаге, которая есть у обеих сторон.
Если съезжать решили вы сами — предупредите письменно в срок, который указан в договоре; по закону у нанимателя это три месяца (пункт 1 статьи 687 ГК), и договором его обычно сокращают до месяца. Пропущенный срок предупреждения — законное основание удержать часть депозита, если так записано в договоре (абзац второй пункта 1 статьи 381.1 ГК), и продажа квартиры от этого срока не освобождает: договор и его условия сохраняются и при новом собственнике (статья 675 ГК).
При выезде обязательно составьте акт возврата с показаниями счётчиков и фотографиями — независимо от того, кто теперь собственник.
Частые ошибки нанимателя
- Платить прежнему собственнику после письменного уведомления о смене, потому что «так привычнее».
- Верить устному «договор потом переоформим»: переоформлять нечего, но подтвердить смену стороны письменно нужно.
- Отдавать ключи покупателю или риелтору «на один показ».
- Съезжать без акта возврата и без возврата депозита, на словах о том, что «всё нормально».
- Молча терпеть внезапные показы, а потом требовать компенсацию задним числом.
Короткий порядок действий
- Перечитайте договор: срок, порядок посещений, условия расторжения, адреса для уведомлений.
- Напишите собственнику: подтвердите, что договор продолжает действовать, и предложите порядок показов.
- Договоритесь о судьбе депозита до сделки, письменно.
- После перехода права получите допсоглашение с новыми реквизитами и сверку платежей.
- Если съезжаете раньше срока по просьбе собственника — только по соглашению, с деньгами и актом.
Продажа квартиры — это история собственника. У вас в ней есть договор, и он работает до конца своего срока (пункт 1 статьи 683 ГК), если вы сами от него не откажетесь или его не расторгнет суд (пункты 1–4 статьи 687 ГК).
