У собственника одной квартиры есть три законных варианта: платить налог на профессиональный доход (самозанятость), платить НДФЛ как обычное физическое лицо или зарегистрировать ИП и купить патент. Разница между ними — не только в ставке: отличаются отчётность, обязательные платежи сверху и то, что вы теряете, выбрав режим. Ниже — по порядку и с расчётом на одной квартире.
Самозанятость (налог на профессиональный доход)
Самый частый выбор для одной-двух квартир. Регистрация — в приложении «Мой налог», без визита в инспекцию и без отчётности.
- Ставка: 4 %, если жильё снимает физическое лицо, и 6 %, если компания или ИП.
- Новичкам даётся налоговый вычет 10 000 ₽: пока он не исчерпан, ставки фактически 3 % и 4 %.
- Лимит дохода — 2,4 млн ₽ в год по всем доходам на этом режиме. Превысили — режим слетает до конца года, и дальше доход облагается НДФЛ.
- Режим применяется к найму жилых помещений. Сдача нежилого — апартаментов, которые по документам не жильё, гаража, кладовки — под НПД не подпадает.
- После каждого платежа вы обязаны сформировать чек в приложении и передать его нанимателю. Это не рекомендация, а обязанность; аккуратные наниматели чек спрашивают сами.
- Декларации нет. Налог считает сама налоговая, уведомление приходит в приложение, платить нужно до 28-го числа следующего месяца.
Чего лишаетесь: на этом режиме нельзя использовать налоговые вычеты. Если в этом году вы платите за лечение, учёбу или гасите ипотеку и собираетесь возвращать НДФЛ, доход от сдачи на НПД в расчёт не пойдёт.
НДФЛ: обычное физическое лицо
Ничего оформлять заранее не нужно: вы сдаёте квартиру, а весной следующего года подаёте декларацию 3-НДФЛ.
- Ставка — 13 %; при годовом доходе свыше 2,4 млн ₽ к сумме превышения применяется повышенная ставка по действующей шкале.
- Декларация подаётся до 30 апреля следующего года, налог платится до 15 июля.
- Если квартиру снимает компания, она сама удерживает НДФЛ и перечисляет его в бюджет — вы получаете плату уже за вычетом налога и ничего не декларируете.
- Лимита по сумме дохода нет, вид помещения значения не имеет.
Плюс режима один, но существенный: вы остаётесь обычным плательщиком НДФЛ и можете применять вычеты — имущественный при покупке жилья, социальные за лечение и обучение. Иногда выгоднее заплатить 13 % и вернуть часть другим вычетом, чем платить 4 % и потерять право на возврат.
Патент: только для ИП
Патентная система доступна индивидуальным предпринимателям. Сдача в наём собственного жилья — один из видов деятельности, по которым патент выдают.
- Стоимость патента — 6 % от потенциально возможного дохода, который устанавливает региональный закон. Это не ваш фактический доход: заработали больше — доплачивать не нужно, заработали меньше — стоимость не уменьшится.
- Считать нужно не по советам, а по своему адресу: у ФНС есть калькулятор стоимости патента, где выбираются регион, вид деятельности и срок.
- Сверху ИП платит фиксированные страховые взносы за себя — независимо от того, была квартира сдана весь год или простояла. Размер взносов меняется ежегодно, актуальный смотрите на сайте налоговой.
- Взносы уменьшают стоимость патента: ИП без работников может зачесть их полностью.
- Патент берут на срок от месяца до года, и его нужно оплатить в установленные сроки, иначе право на режим теряется.
Патент имеет смысл, когда квартир несколько или когда потенциальный доход по региону заметно ниже фактической платы. Ради одной квартиры заводить ИП обычно не стоит: появляются взносы, сроки и отчётность, которых не было.
Сравнение
| Самозанятость | НДФЛ | Патент (ИП) | |
|---|---|---|---|
| кто может | физлицо и ИП | любое физлицо | только ИП |
| ставка | 4 % / 6 % | 13 % и выше по шкале | 6 % от потенциального дохода |
| отчётность | нет | 3-НДФЛ раз в год | нет, но есть книга учёта |
| платежи сверху | нет | нет | страховые взносы |
| лимит дохода | 2,4 млн ₽ в год | нет | лимит по всей деятельности ИП |
| вычеты по НДФЛ | не применяются | применяются | не применяются |
| нежилое помещение | нельзя | можно | по видам деятельности региона |
Считаем на одной квартире
Возьмём условную плату — считайте по своей. Пусть квартиру снимает семья за 50 000 ₽ в месяц, коммунальные услуги наниматель платит отдельно по счётчикам, и квартира сдана все 12 месяцев.
Годовой доход: 600 000 ₽.
- Самозанятость: 4 % — 24 000 ₽ за год. С учётом вычета в первые месяцы выйдет немного меньше.
- НДФЛ: 13 % — 78 000 ₽. Если в том же году вы возвращаете НДФЛ по другому основанию, реальная нагрузка может оказаться ниже.
- Патент: считается от потенциального дохода региона, а не от ваших 600 000 ₽, плюс фиксированные взносы ИП. Для одной квартиры в большинстве регионов получается дороже самозанятости.
Ещё две цифры, которые в расчёте забывают: месяц простоя между жильцами (это минус 50 000 ₽ дохода, а налог считается только с полученного) и коммунальные платежи в пустые месяцы — они ваши.
Если не платить
Это не «серая зона», а неуплаченный налог с понятными последствиями: доначисление, пени за каждый день просрочки, штраф по Налоговому кодексу — 20 % от неуплаченной суммы, а при умышленной неуплате 40 %, — и отдельный штраф за неподанную декларацию.
Есть и практическая сторона. Без договора и подтверждённых платежей сложно взыскать долг по плате и удержать депозит: в суде придётся объяснять, откуда брались переводы и почему вы не декларировали доход. Расписки и чеки защищают не налоговую, а вас.
Короткое правило выбора
- Одна квартира, наниматель — человек, доход до 2,4 млн ₽ в год: самозанятость.
- В этом году возвращаете НДФЛ за лечение, учёбу или покупку жилья: посчитайте оба варианта, НДФЛ может выйти выгоднее.
- Квартиру снимает компания: уточните, кто платит налог, — чаще всего удерживает она.
- Сдаёте апартаменты или нежилое помещение: самозанятость не подойдёт.
- Квартир несколько или доход выше лимита: считайте патент на калькуляторе ФНС и сравнивайте с НДФЛ.
Режим выбирается до первого платежа и фиксируется в голове вместе с датой: 28-е число для самозанятого, 30 апреля и 15 июля — для НДФЛ.
