Как сдать квартиру самому: календарь на две недели

Сдать квартиру без агента — это не подвиг и не экономия «на всём». Это четыре понятных блока работы: документы, показ, договор, передача. Агент берёт деньги в основном за поток звонков и за то, что доводит дело до подписи. Если у вас одна квартира и есть две недели, вы справитесь сами. Ниже — календарь, по которому я сдаю: с первого дня подготовки до первого платежа.

Дни 1–2. Документы, без которых не стоит давать объявление

Соберите бумаги заранее — их спросят на показе, и заминка выглядит подозрительно.

• Документ о праве: выписка из ЕГРН или договор, по которому вы стали собственником. Свежая выписка успокаивает нанимателя сильнее любых слов.
• Согласие остальных собственников, если квартира в долях (пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса) или куплена в браке (пункт 1 статьи 35 Семейного кодекса). Устного «жена не против» мало: пишется отдельным листом с подписью.
• Согласие банка, если квартира в ипотеке и этого требует договор. Закон разрешает сдавать заложенную квартиру и без согласия банка — на срок не дольше срока кредита и для проживания, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке (пункт 1 статьи 40 закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Прочитайте свой договор, а не советы в интернете.
• Справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам и последние квитанции. Долг, о котором наниматель узнает через месяц, — это конфликт на пустом месте.
• Паспорта счётчиков и даты поверки. Просроченная поверка означает начисления сначала по среднему, до трёх месяцев, а потом по нормативу с повышающим коэффициентом (подпункт «а» пункта 59 и пункт 60 Правил предоставления коммунальных услуг, постановление Правительства от 06.05.2011 № 354); электросчётчик в многоквартирном доме ставит и обслуживает гарантирующий поставщик, и по свету среднее начисляют до ввода нового прибора, без перехода на норматив с коэффициентом (подпункт «г» пункта 59, пункты 60 и 80.1 тех же Правил) — платить по ним будет тот, кто живёт в квартире, и претензия прилетит вам.

Дни 2–3. Что починить до съёмки, а что не трогать

Правило простое: чинить то, что течёт, искрит, не закрывается и пахнет. Всё остальное — на потом.

Стоит сделать: устранить течи под мойкой и в бачке, заменить перегоревшие лампы и разболтанные розетки, отрегулировать двери и окна, вымыть окна и вытяжку, вывезти свои вещи. Пустой шкаф — аргумент на показе; забитый вашими коробками антресоль — минус к цене.

Не стоит: затевать ремонт «чтобы сдать дороже». Новые обои светлого тона и дорогая техника окупаются медленнее, чем изнашиваются. В ремонте под сдачу всё считается деньгами, а не ощущениями.

Дни 3–4. Фотографии и текст объявления

Снимайте днём, при естественном свете, с одной точки на комнату плюс детали. Нужны: все комнаты, кухня, санузел, прихожая, вид из окна, подъезд, план квартиры. Двенадцати–пятнадцати кадров достаточно; сто кадров одного дивана отпугивают.

В тексте пишите то, что наниматель всё равно увидит на показе: этаж и лифт, состояние окон, что из техники остаётся, есть ли сушилка, можно ли с животными и детьми, сколько человек вы готовы пустить. Отдельно — деньги: плата, депозит, кто платит коммунальные услуги и по каким счётчикам. Умолчание не приносит лишних просмотров, оно приносит пустые показы и обиженные звонки.

Дни 4–8. Показы и выбор нанимателя

Назначайте показы подряд, по 20–30 минут, а не по одному в день через весь город. На показе смотрите не только на людей, но и на их вопросы: тот, кто спрашивает про счётчики, срок договора и порядок возврата депозита, обычно и платит аккуратно.

Что уместно попросить у будущего нанимателя: паспорт (посмотреть, а не «отдайте копию»), подтверждение занятости или дохода — по желанию, контакты. Копию паспорта берите только если она нужна вам для договора и человек не против: это персональные данные, и хранить их «на всякий случай» не нужно (пункт 1 статьи 3 и часть 7 статьи 5 закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных»).

Не обещайте того, чего не сделаете: «поменяем холодильник в течение недели» превращается в первый конфликт ровно через неделю.

Дни 8–10. Договор

С гражданином заключается договор найма жилого помещения (пункт 1 статьи 677 Гражданского кодекса), с компанией — договор аренды, и компания может использовать квартиру только для проживания людей (пункт 2 статьи 671 того же кодекса). Это не формальность: от вида договора зависит, какие нормы применит суд.

Что обязательно проговорить и записать:

• срок. Договор до одного года — краткосрочный наём (пункт 2 статьи 683 Гражданского кодекса), это самый частый вариант. Договор на год и больше порождает обременение, которое регистрируется в Росреестре (пункт 2 статьи 674 того же кодекса);
• плата: сумма, дата платежа, способ, кто и как подтверждает получение денег;
• коммунальные услуги: что входит в плату, что наниматель платит по счётчикам, кто передаёт показания;
• депозит: сумма, за что удерживается, в какой срок возвращается;
• ремонт: текущий по закону на нанимателе, капитальный — на вас, если в договоре не написано иное (пункты 1 и 2 статьи 681 Гражданского кодекса);
• порядок расторжения и срок предупреждения. По закону наниматель вправе съехать, письменно предупредив за три месяца (пункт 1 статьи 687 Гражданского кодекса); на практике стороны прописывают месяц — работает тот срок, который в договоре;
• посещения: сколько раз в месяц вы приходите и за сколько предупреждаете. Без этого пункта визиты превращаются в спор.

Полный список того, какие пункты обязательно включить в договор найма, длиннее этого — здесь важно другое: договор подписывается до передачи ключей, а не «на следующей неделе, когда будет время».

Дни 10–11. Передача квартиры

Передача — это три документа и десять минут фотографирования.

1. Акт приёма-передачи: дата, адрес, состояние квартиры, количество ключей.
2. Опись имущества: мебель и техника с состоянием и, где есть, серийными номерами. Всё, чего нет в описи, при выезде вы не докажете.
3. Показания счётчиков на дату передачи — воды, электричества, газа, тепла, если счётчик индивидуальный.

Фотографируйте в день передачи: комнаты, технику, сантехнику, стены за мебелью, счётчики крупным планом. Снимки с датой — основной аргумент при возврате депозита.

Дни 11–14. Деньги, налог, регистрация

Режим налогообложения выбирают до первого платежа, а не в апреле следующего года. Самозанятость оформляется в приложении «Мой налог» за несколько минут, и после каждого платежа вы обязаны выдать нанимателю чек (части 1 и 3 статьи 14, часть 4 статьи 5 закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ) — многие наниматели теперь специально об этом спрашивают. Сравнение самозанятости, НДФЛ и патента — тема отдельного расчёта.

Если деньги передаются наличными, пишите расписку на каждый платёж. Если переводом — заведите отдельный счёт и не смешивайте платежи с личными переводами: через год вы сами не разберётесь, что за 30 000 ₽ пришли в марте.

И последнее: если наниматель приехал из другого региона и живёт дольше 90 дней, ему по общему правилу нужна регистрация по месту пребывания (часть вторая статьи 3 и части первая–пятая статьи 5 закона от 25.06.1993 № 5242-I), а ваше согласие — обязательная часть его заявления (пункты 9 и 10 Правил регистрации и снятия граждан с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства, утверждённых постановлением Правительства от 17.07.1995 № 713). Штрафы за нарушение предусмотрены и для проживающего, и для собственника (часть 1 статьи 19.15.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, в Москве и Санкт-Петербурге — часть 2). Есть и обязанность только ваша: если жилец не подал документы в срок, по его истечении у вас три рабочих дня, чтобы самому уведомить орган регистрационного учёта о проживании жильца (часть четвёртая статьи 3 закона № 5242-I); пропуск без уважительных причин — штраф по части 3 статьи 19.15.2 того же кодекса, в Москве и Санкт-Петербурге — по части 4; это тот случай, когда проще сделать, чем объяснять.

Что чаще всего ломается у тех, кто сдаёт впервые

• Ключи отданы до подписания договора — «завтра подпишем».
• Депозит взят без акта и описи: возвращать нечего и удерживать не за что.
• Счётчики не переписаны, и через полгода приходит перерасчёт на имя собственника.
• В договоре нет порядка повышения платы, и каждый год начинается торг с нуля.
• Налоговый режим не выбран, а деньги уже идут — потом приходится закрывать год декларацией (подпункт 1 пункта 1 и пункт 3 статьи 228 Налогового кодекса).

Две недели — это спокойный темп без спешки. Если вы уложитесь в десять дней, будет только лучше: пустой месяц стоит дороже, чем скидка, о которой вы спорили на показе.