Владимир Щекин: «При инвестициях главное – представлять потребности потенциального покупателя или арендатора»

Кажется, период стремительного ценового ралли на недвижимость позади, но вложения в квартиры – это национальная скрепа, а потому инвесторы не переводятся в наших широтах. Такое поведение обусловлено особенностями развития нашей страны и, несомненно, оправданно. Нужно только знать, что именно, где и за сколько покупать, чтобы не прогадать с выбором объекта. Мы обратились за советом к Владимиру Щекину, девелоперу жилого кластера RDD, доверяя его наметанному глазу.

Владимир, что вообще значит инвестировать в недвижимость?

Инвестировать в недвижимость – значит одновременно сохранить и приумножить капитал. Квартира, апартамент, здание – это вещественный актив, который в отличие от ценных бумаг, денег, драгоценных камней имеет высокую потребительную стоимость. То есть если по каким-то причинам этот актив нельзя будет с выгодой перепродать или сдать в аренду, его можно использовать по прямому назначению – жить в квартире или открыть бизнес на коммерческой площади. В этом принципиальное отличие недвижимости как в объекте инвестирования – строго говоря, без всего инвестор не останется в любом случае.

В России динамика цен на квартиры в долгосрочной перспективе имеет только восходящий тренд, а это значит, что ее приобретение автоматически сохраняет вложенные в нее средства. Дальше инвестор выбирает разные сценарии извлечения прибыли – перепродажа или аренда.  

Какая недвижимость подходит для этих целей?

Выбор жилой недвижимости зависит от инвестиционной стратегии. Скажем, для перепродажи лучше подойдут семейные варианты квартиры (двух-, трех-, четырехкомнатные квартиры). Такое жилье, особенно с отделкой и в готовых «свежих» новостройках – хронический дефицит, именно его готовы приобретать молодые семьи, на которых приходится две трети выданных ипотечных кредитов. Не все из них хотят вкладываться в долевое участие, а также самостоятельно проводить ремонт.

Несколько иной подход при инвестициях в арендное жилье. В этом случае нужно приобретать сравнительно небольшие и самые недорогие квартиры и апартаменты, причем как можно ближе к центру и с хорошим обеспечением транспортом.

А на что еще смотреть?

Общее правило при инвестициях – четко представлять потенциального покупателя или арендатора, его цели и потребности. Если речь идет о жилой недвижимости, то покупателей сейчас интересует, прежде всего, инфраструктура в шаговой доступности. И речь идет не только о базовых потребностях в виде детского сада, школы, торгового центра. Люди хотят жить рядом со специализированными школами, спортивными комплексами, лекториями, коворкингами.

В любом случае инвестор должен иметь в виду, что сегодня продается (или сдается в аренду) не столько само жилье, сколько стиль жизни, который обуславливает как сама квартира, так и локация для ее будущих жителей или арендаторов. Поэтому не меньше внимания нужно уделить ближайшей инфраструктуре, паркам, коммерческим и социальным объектам.

Зависит ли способ инвестирования от суммы вложений?

Если мы говорим об инвесторах с небольшим портфелем, то самый простой вариант – это покупка квартиры или апартамента. Большой объем средств, скажем, более 200-300 млн рублей, имеет смысл вложить в жилищные инвестиционные фонды. Последние, как правило, гарантируют определенный уровень доходности и сроки окупаемости.

А какие основные риски инвестирования в недвижимость?

Инвестиции в недвижимость, как я уже отметил выше, гарантируют, что не произойдет «обнуление» актива. Независимо от всех возможных рисков инвестор не останется без ничего. То есть вложения в недвижимость всегда предполагают возможность занять выжидательную позицию, «дождаться лучших времен». В этом и слабая сторона инвестиций в недвижимость – это почти всегда игра вдолгую, быструю прибыль здесь можно получить только на вложениях в котлован и при перепродаже квартиры на высокой стадии строительства. Сроки окупаемости арендных квартир и апартаментов сравнительно большие – от 8-10 лет. Поэтому недвижимость нужно рассматривать как базовую часть консервативного инвестиционного портфеля.

Как выбрать новостройку для инвестиций?

Главное правило инвестирования – вкладываться в наиболее недорогие и ликвидные объекты. В этом случае инвестору удастся максимизировать прибыль при перепродаже или сдаче в аренду. Для аренды по этой причине лучше выбирать квартиры с отделкой. Второе правило – как я уже сказал, не столь важна сама квартира или даже жилой комплекс, сколько инфраструктура и расположение. Чем больше собственных социальных и коммерческих объектов на территории комплекса, тем лучше.

Инвестору сегодня есть из чего выбирать – у застройщиков высока конкуренция: объем предложения жилья от них и от других инвесторов очень велик, а спрос снизился. Выигрывает тот, кто предлагает лучшую цену.

Как можно повысить доходность инвестиций?

Предпочтение следует отдать вариантам жилья с отделкой (а в идеале и с меблировкой), потому что ремонт собственными силами обойдется дороже. Обратите внимание на текущее предложения жилья и аренды в локации, так как наверняка можно найти незанятые ниши. Скажем, в центре, в престижном районе может быть переизбыток предложения премиального жилья (для аренды или перепродажи) и только один проект бизнес-класса. Именно на нем может сконцентрироваться спрос клиентов, которым не нужно слишком дорогое жилье. В дефицитных нишах рынка всегда можно предложить более высокую цену.

Вторичный рынок недвижимости ждет неизбежное падение цен. Или не ждет?

Звездный сельский час. Какие возможности открывают новые условия по сельской ипотеке?

Не учите нас жить, лучше помогите материально. Получится ли у Минстроя заставить молодежь брать ипотеку?