Простой между жильцами: сколько он стоит и когда скидка выгоднее

Торг за плату идёт азартно: пять тысяч вниз кажутся потерей, на которую нельзя соглашаться. А пустая квартира стоит тихо и незаметно — и стоит гораздо дороже. Ниже эта развилка — в числах, чтобы решение принималось за минуту.

Сколько стоит один день простоя

Считается просто: месячная плата, делённая на тридцать. При плате 50 000 ₽ день простоя стоит около 1 700 ₽, неделя — почти 12 000 ₽, месяц — 50 000 ₽ и сверху коммунальные, которые в пустой квартире платите вы (часть 11 статьи 155 Жилищного кодекса).

К этому добавьте то, что тратится при каждой смене жильца: уборка, мелкий ремонт, замена того, что износилось, платные объявления, ваше время на показы. Даже при аккуратном предыдущем жильце смена обходится в несколько тысяч рублей и один-два выходных.

Формула, которая решает спор о скидке

Скидка действует все месяцы, пока жилец живёт; простой бьёт один раз, но сразу. Чтобы сравнить их честно, приведите оба к одной величине — к дням.

Скидка в N процентов на год равна N × 3,6 дня простоя. Проверьте на привычных числах:

Читается это так: согласиться на пять процентов скидки выгодно, если без неё квартира простоит больше восемнадцати дней. Обычно так и происходит: торг идёт о сумме, которая сопоставима с двумя неделями пустой квартиры, а пустует она чаще всего дольше.

Две честные оговорки. Первая: если жилец живёт два года, скидка стоит вдвое дороже — и расчёт нужно делать на реальный срок, а не на календарный год. Вторая: простой при смене жильца всё равно случится — вопрос в том, сколько раз. Долгий жилец со скидкой почти всегда выигрывает у череды коротких по полной цене.

Какой простой считать нормальным

Смотрите не на удачный год, а на последние три: сколько месяцев квартира реально стояла. Один пустой месяц за год — это минус восемь процентов поступлений; два — минус шестнадцать, и никакая индексация платы этого не компенсирует.

Если простой повторяется из года в год, дело почти никогда не в «рынке». Обычно в одном из трёх: цена выставлена выше, чем квартира выглядит; объявление обещает не то, что видно на показе; квартира освобождается в неудачный момент и начинает искать жильца с нуля.

Дата окончания договора — тоже ваш выбор

Спрос на съём распределён по году неравномерно: одни недели телефон не замолкает, другие проходят в тишине. Точные цифры у каждого города свои, и брать их из чужих статей смысла нет — посмотрите собственную историю показов за последние сезоны.

Практический вывод из этого один, и он бесплатный: срок договора можно назначить так, чтобы он заканчивался в оживлённый для вашего города период, а не в самый тихий. Договор на одиннадцать месяцев, подписанный в феврале, заканчивается в январе — и вы ищете жильца тогда, когда его никто не ищет. Сдвиг срока на месяц-полтора при подписании ничего не стоит, а простой сокращает заметно.

Как сократить перерыв

• Начинайте искать до выезда. В договоре обычно есть право показывать квартиру в последний месяц — пользуйтесь им и согласуйте график с уезжающим жильцом заранее, по-человечески.
• Готовьте квартиру к дате, а не «после». Список мелкого ремонта составляется в день, когда вы узнали о выезде, а не в день, когда пришёл первый желающий.
• Не завышайте цену «на пробу». Две недели тишины в объявлении уже стоили вам половину того, что вы надеялись выиграть. Если звонков нет — корректируйте цену или текст, а не ждите.
• Будьте гибкими по дате въезда. Готовность подождать неделю или пустить на несколько дней раньше часто решает выбор в вашу пользу бесплатно.
• Держите объявление честным. Жилец, который съезжает через два месяца из-за того, что «обещали не это», возвращает вас к простою и подготовке заново.

Когда простой оправдан

Не всякая пустая неделя — убыток. Плохой жилец обходится дороже пустой квартиры: просрочки, испорченная техника, разговоры с соседями, в худшем случае — месяцы суда и выселение. Если кандидат вызывает сомнения, посчитайте риск так же спокойно: месяц простоя против двух-трёх месяцев взыскания долга и ремонта после него.

Пустой месяц — это ещё и единственное окно, когда удобно делать то, что при жильце сделать нельзя: менять сантехнику, циклевать пол, разбираться с электрикой. Если ремонт всё равно назрел, простой стоит не так дорого, как кажется: часть его оплачена делом.

Дольше всего пустует квартира в новостройке без отделки: до первого жильца в ней идёт весь ремонт, и платы за эти месяцы нет. Квартира с чистовой отделкой от застройщика этот этап пропускает: после приёмки её остаётся обставить мебелью и техникой.

Чего делать не стоит

• Ждать «своего» жильца по завышенной цене. Он приходит, но приходит позже, чем закончится выгода.
• Соглашаться на скидку без условий. Если уступаете — просите взамен срок: договор подольше, оплату вперёд за первый и последний период. Предупреждение о выезде за два месяца выигрышем не считайте: по закону жилец, решивший съехать досрочно, и так должен письменно предупредить за три месяца (пункт 1 статьи 687 Гражданского кодекса).
• Пересматривать плату задним числом. Договорились в марте — держите до конца срока; порядок повышения обсуждается заранее и записывается в договор, а не объявляется в письме (пункт 2 статьи 682 Гражданского кодекса).

Короткое правило

Прежде чем отказать в торге, переведите скидку в дни: N процентов на год — это N × 3,6 дня простоя. Если вы верите, что без уступки квартира найдёт жильца быстрее этого срока, отказывайте спокойно. Если не верите — соглашайтесь и просите за это срок.

Другая сторона считает ровно так же: наниматель тоже прикидывает, как торговаться при аренде квартиры и что делать, если арендодатель повышает плату. Знание чужой логики экономит и деньги, и переговоры.