Как расстаться с жильцом законно

Расставание с жильцом — это процедура с датами и бумагами, а не разговор «нам нужна квартира». Если провести её по порядку, квартира освобождается в назначенный день, депозит возвращается без спора, а вы не получаете через месяц повестку. Если импровизировать — договор на год и больше внезапно оказывается продлённым, а вы виноватым.

Три законных повода закончить отношения

• Истёк срок договора. Самый спокойный путь, но у него есть правило, о котором ниже.
• Соглашение сторон. Подходит для любого момента (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса): подписали, разошлись, деньги вернули.
• Решение суда. Единственный способ выселить жильца против его воли — например, если он полгода не платит (договор может назначить и больший срок, а при договоре меньше чем на год достаточно, чтобы плату больше двух раз не внесли в срок) или портит квартиру (статья 688 и пункт 2 статьи 687 Гражданского кодекса). По договору на год и больше суд вправе сначала дать жильцу до года на исправление, а если всё же расторгнет договор — по просьбе жильца отсрочить исполнение решения ещё до года (абзац четвёртый пункта 2 статьи 687 того же кодекса).

Четвёртого варианта нет. Ни собственность, ни ключи, ни «я же предупреждал» не дают права выставить человека самостоятельно (часть 4 статьи 3 Жилищного кодекса).

Правило трёх месяцев: главная ловушка долгого договора

Если договор найма заключён на год или дольше, закон обязывает наймодателя не позднее чем за три месяца до окончания срока сделать одно из двух: предложить жильцу продлить договор — на тех же или на других условиях — либо предупредить об отказе продлевать (лучше письменно), если вы решили не сдавать квартиру минимум год (часть вторая статьи 684 Гражданского кодекса).

Не сделали ни того, ни другого, а жилец от продления не отказался, — договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях. То есть молчание работает против собственника: вместо свободной квартиры в июне вы получаете ещё один год на прежней плате. Это часть вторая статьи 684 Гражданского кодекса, и суды применяют её буквально.

Для краткосрочного договора — заключённого меньше чем на год — это правило не действует, если стороны не написали иначе прямо в договоре (пункт 2 статьи 683 Гражданского кодекса). Поэтому первое действие всегда одно: открыть свой договор и посмотреть срок. Если вы, наоборот, хотите оставить жильца, продлите договор аренды квартиры на новый срок.

Календарь расставания

За три месяца. Письмо: договор заканчивается такого-то числа, продлевать его не буду, потому что не менее года не собираюсь сдавать квартиру. Причину назовите обязательно: по договору на год и больше другого законного повода отказать в продлении нет (часть вторая статьи 684 Гражданского кодекса). Отправляйте так, чтобы остался след, — заказным по адресу из договора и дублем в согласованный канал связи.

За месяц. Подтвердите дату и час выезда, договоритесь о показах: сколько, когда, с каким предупреждением. Отказали в продлении договора на год и больше — показы новым жильцам вам ни к чему: сдадите квартиру раньше чем через год после окончания договора, и прежний жилец вправе требовать признать новый договор недействительным и (или) возместить ему убытки (часть четвёртая статьи 684 Гражданского кодекса). Жилец не обязан пускать покупателей и новых нанимателей в любое время (часть 2 статьи 3 Жилищного кодекса) — это вопрос договорённости, и лучше её записать.

За две недели. Сверьте расчёты: плата за последний период, коммунальные, показания счётчиков, долги по квитанциям. Договоритесь, что жилец вывозит, а что остаётся.

День выезда. Обход квартиры вместе, акт возврата с состоянием и замечаниями, показания счётчиков, фотографии, передача всех ключей и брелоков. Здесь же — расчёт по депозиту: возвращаете полностью или с удержанием, и каждое удержание подтверждено сметой или чеком.

После выезда. Меняйте замки и коды — теперь это ваше право (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса), а не самоуправство. Отзовите доступ к умным устройствам: камерам, замкам, роутеру. Если оформляли жильцу регистрацию по месту пребывания, она прекращается по окончании заявленного срока; при досрочном выезде об этом можно сообщить в орган регистрационного учёта (пункт 30 Правил регистрации и снятия граждан с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства, утверждённых постановлением Правительства от 17.07.1995 № 713).

Расставание по соглашению: когда квартира нужна раньше срока

Бывает, что квартира понадобилась до окончания договора: переезжает семья, идёт продажа, меняются планы. Законного права «попросить» у вас нет (пункты 2–4 статьи 687 Гражданского кодекса), но есть нормальный путь — соглашение.

Что в нём пишут: дату освобождения квартиры, возврат депозита полностью, компенсацию, если она есть, порядок расчёта по коммунальным услугам и фразу об отсутствии взаимных претензий. Компенсация — не слабость, а цена вашего удобства: переезд стоит денег и времени, и жилец имеет право не соглашаться (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса).

Соглашение подписывается в двух экземплярах до выезда, а не после. Устная договорённость «съедешь в мае, я верну депозит» в мае превращается в спор о том, кто что обещал.

Если жилец не съезжает

Если договор уже кончился — истёк срок или вы расторгли его соглашением, — действуйте спокойно и по порядку: письменное требование освободить квартиру к определённой дате, затем иск о выселении (часть 1 статьи 35 Жилищного кодекса). Требование пригодится в суде, а срок в нём — ваша точка отсчёта. Параллельно фиксируйте: кто живёт, платит ли, что происходит с квартирой.

Чего нельзя ни в каком случае: менять замки, отключать электричество и воду, выносить вещи, приходить «поговорить» с людьми (части 2 и 4 статьи 3 Жилищного кодекса). Это самоуправство (статья 19.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, а при существенном вреде — часть 1 статьи 330 Уголовного кодекса); войти же в квартиру, когда жилец против, — уже преступление, даже если ничего не испорчено (часть 1 статьи 139 того же кодекса). Любой такой шаг мгновенно превращает вас из взыскателя в ответчика. Принудительный путь — досрочное расторжение договора аренды квартиры через суд (пункт 2 статьи 687 и статья 688 Гражданского кодекса), пока договор действует; до иска о расторжении предложите жильцу расторгнуть договор письменно — в суд с этим требованием идут, получив отказ или не дождавшись ответа в срок, названный в предложении, законе или договоре, а если срока нет нигде — через тридцать дней (пункт 2 статьи 452 того же кодекса).

Отдельно про деньги: если жилец остался и продолжает платить, а вы принимаете плату молча — фактически отношения продолжаются. Хотите закончить их — не принимайте платежи без письменного документа о том, за какой период и на каких условиях они приняты.

Вещи, которые остались в квартире

Такое случается и у аккуратных жильцов. Порядок простой:

1. Опись при двух свидетелях с фотографиями — что именно осталось и в каком состоянии.
2. Письменное уведомление бывшему жильцу: вещи хранятся по такому-то адресу, забрать до такой-то даты.
3. Хранение до названного срока. Выбрасывать или продавать чужое имущество без решения суда нельзя (абзац второй пункта 2 статьи 226 Гражданского кодекса), даже если жилец должен вам деньги: удержание вещей «в залог долга» обернётся встречным требованием. Без суда распорядиться можно лишь вещами, от которых жилец отказался, и только если они явно дешевле трёх тысяч рублей (пункт 1 и абзац первый пункта 2 той же статьи).

Как расстаться так, чтобы не пожалеть

• Верните депозит быстро — в срок из договора, а не «когда появятся деньги». Медленный возврат порождает половину всех споров.
• Не удерживайте «на всякий случай»: удержание либо подтверждено документом, либо его нет.
• Не меняйте условия в последний день: скидка, о которой вы договорились в марте, не пересматривается в день выезда.
• Дайте нормальную рекомендацию, если жилец был аккуратным. Это ничего не стоит, а хорошие жильцы возвращаются и приводят знакомых.
• Не отдавайте ключи новому жильцу до того, как старый выехал и подписал акт. Пересечение двух жильцов в одной квартире — сюжет, из которого нет хорошего выхода.

Что записать в договор заранее

Половина проблем расставания решается на этапе подписания. Проверьте, что в вашем договоре есть: срок предупреждения для обеих сторон, порядок и число показов в последний месяц, срок возврата депозита и основания для удержания, адрес и канал для официальных писем, количество передаваемых ключей и порядок их возврата.

Пять строк, написанных заранее, экономят три месяца переписки потом.

Договор заканчивается тем же, чем начинался: бумагой, ключами и подписями. Всё, что оформлено, потом не обсуждается.